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融资|“三道红线”压顶 房企下半年降负债或成主旋律( 二 )


根据同策研究院与多家金融机构沟通 ， 目前 ， 针对房地产融资“三道红线”尽管没有出台正式文件 ， 但房地产融资限制确实已经开始执行 。
同策研究院资深分析师王丰认为 ， 对具有快速扩张特征的房企来说 ， “三道红线”一定是高的 ， 限制此类企业融资一定会造成金融风险；就时间点而言 ， 经历了2020年上半年新冠肺炎疫情影响 ， 全国房地产开发投资增速呈现“深V” ， 截止到2020年6月数据 ， 累计增速恢复到1.9% ， 但较2019年9.9%的累计增速仍存在差距 ， 鉴于经济下滑压力较大 ， 房地产开发投资这个稳定器的作用短期内无法被替代 。
限制激进扩张
国泰君安研究报告认为 ， 8月20日房企座谈会参会主体是四档内的龙头房企 ， 反映出监管层抓大放小、严控金融风险的诉求 。 尤其疫情下货币环境相对宽松 ， 社融存量快速增长 ， 助长了杠杆交易和投机行为 ， 进一步加大了地产行业金融风险 ， 此时监管层严控房企融资旨在从供给端遏制融资主体需求 ， 从而化解地产行业金融风险 。
此外 ， 地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控 ， 在货币环境整体宽松的背景下能够有效减少地产对金融资源的挤占 ， 从而推动更多资金流入实体经济 。
根据上市房企2019年业绩报告 ， 头部房企中 ， 融创、恒大、富力、绿地和华夏幸福(600340,股吧)等房企都可能触碰到“三道红线” ， 划为红色档 ， 融资规模将受限 。 而且 ， 超过一半的企业都存在踩线 ， 包括绿城、金茂、首创、中骏等全国知名的房地产企业 。
绿城中国剔除预收账款资产负债率75% ， 净负债率63.2% ， 现金短债比是1.5；中骏集团剔除预收账款资产负债率60.0% ， 净负债率74% ， 现金短债比是1.9；中梁控股剔除预收账款资产负债率65.6% ， 净负债率79% ， 现金短债比是1.2 。
可以预见的是 ， 融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升 ， 开发商启动“加速销售模式”的可能性增加 。
中梁控股方面在回复采访人员采访时表示 ， 公司在售项目销售情况良好 ， 上半年签约回款率90% ， 首开去化率70% ， 前7个月合约销售796亿元 ， 已完成年度目标超47% 。 公司会在前期拿地、施工、交付等各个环节做好前置工作 ， 较好保证资金回笼时间及回款率 ， 同时也将会根据市场情况适时推出一定优惠让利消费者 ， 促进资金回笼 。
华创证券研究报告则分析认为 ， 确定房地产企业融资的“三条红线”意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限 。 在三项指标的约束下 ， 房企若想维持融资端的扩张速度 ， 需要同步提高销售及回款的速度 ， 保证经营性现金流充沛 ， 而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转 。 融资条件收紧 ， 叠加稳定房价的背景之下 ， 房企要保证有足够的流动性应对债务到期压力 。
（编辑：石英婧 校对：颜京宁）
（责任编辑：李显杰 ）


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