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融资|“三道红线”压顶 房企下半年降负债或成主旋律

本报采访人员 刘颂辉 上海报道
经过上半年短暂的窗口期之后 ， 房企的融资闸门正在被“拧紧” 。
近日 ， 住建部、人民银行同步在官网发布消息称 ， 8月20日 ， 住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
与此同时 ， 据多家媒体报道 ， 监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长而划出“三道红线” ， 具体分为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。
受访专家表示 ， 近期房地产市场热度有所上升 ， 部分城市房价出现较快上涨势头 ， 土地交易活跃 。 适度调整融资政策 ， 有利于抑制开发商激进扩张 ， 防范债务风险 ， 不过 ， 在这个过程中 ， 一些利用高财务杠杆、回款能力不足的企业或将面临挑战 。
8月31日午间 ， 新力控股CFO许进业在中期业绩会上表示 ， 国家不断出台了房地产调控政策 ， 不过 ， 有关“三道红线”的政策还没有具体出台 ， 公司会继续保持关注 。
《中国经营报(博客,微博)》采访人员联系了中梁控股、绿城中国、中骏集团、新力控股等方面采访 ， 并得到相应回应 。 其中 ， 中梁控股方面表示 ， 公司已对债务结构作出了调整 ， 今年上半年 ， 新增境外融资渠道 ， 短债比方面 ， 相对去年底改善明显 ， 预期未来短债比会继续进一步下降 。 截至采访人员发稿 ， 中骏集团品牌相关工作人员以很忙为由婉拒了采访 ， 未对公司负债率等问题作出回应 。
融资“三道红线”
房地产行业高歌猛进的数年里 ， 在规模刺激下 ， 大多数开发商加速周转 ， 却带来普遍增高的负债指标 ， 给企业经营徒增了诸多风险 。
采访人员在采访中了解到 ， 此次参加上述房地产企业座谈会的有12家 ， 其中包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、绿地、华润等 。
会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
据《经济参考报》报道 ， 会议明确的融资管理规则是业内多次传闻的“三条红线” ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标 。 上述企业需在9月底上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整 。 若未达标 ， 监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制 。 而相关规则将于2021年1月1日起在全行业全面推行 。
根据“三道红线”触线情况不同 ， 试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡 。 如果三道红线全部踩中 ， 开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条 ， 有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条 ， 增速不得超过 10%；一条未中 ， 不得超过 15% 。
目前全国房企的负债状况如何？国泰君安固定收益研究团队发现 ， 超六成房企处于绿档及黄档 ， 接近七成房企拿地销售比与现金流量金额均达标 。 按照三道红线划分 ， 处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24% 。 超六成房企位于绿色及黄色档 ， 四分之一的房企三条标准均不达标 。 房地产行业整体偿债能力较为稳健的同时 ， 内部也呈现严重分化的格局 。
从四档房企2019年有息负债同比中位数来看 ， 绿、黄、橙、红档增速分别为16%、14%、4%、10% 。 绿档和黄档房企内部有息负债增速也有分化 ， 万科、保利等同比增速在5%以下 ， 中海、招商和旭辉等部分规模以上房企增速则超过了20% 。 国泰君安研究报告指出 ， 受到融资政策收紧限制的房企需要适当放缓融资扩张的速度 ， 红档房企2019年有息负债增速仍超过10% ， 去杠杆力度尚且无法达到规则中“有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加”的要求 ， 预计后期去杠杆压力仍然较大 。


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