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地产业|绿地数科集团寻求上市，“地产业真正的投资商是地产基金”( 二 )


商业地产将面临结构性调整 ， 从品牌化升级为主题化
今年一季度 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 许多企业将业务搬到线上 ， 不一定会再回到线下办公 。 整个中国商业房地产 ， 尤其是中心城区的商业房地产中长期需求会发生怎样的变化 ， 耿靖先从商业零售方面进行了分析 。 他认为 ， 后疫情时代 ， 商业零售业态会面临新的结构化调整 ， 从2.0版本的品牌化商业升级到3.0的主题化 。
耿靖说 ， 商业地产先于住宅进入到了存量时代 ， 2003年SARS以后 ， 线上电商对于传统的线下零售的冲击是毫无疑问的 。 2003年如果是分界点 ， 之前的商业运营模式就是1.0版本 。 “2.0版本我可能一句话就是品牌化 ， 就像绿地集团有缤纷城 ， 中粮集团有大悦城 ， 还有许多诸如此类的品牌化的商业模式 。 它的优势在于招商平台化管理能较好地提升经营的附加值等 。 新冠肺炎疫情之后 ， 商业零售的业态可能会面临一次新的结构化调整 ， 可能未来会往3.0方面走 ， 那就是主题化 。 “
耿靖大致分出三大主题 ， 一类主题是与疫情相关的大健康产业 ， 如健康城医疗城 ， ”医疗城不是医院 ， 也不是医疗中心 ， 它是一个与大健康相关的轻医疗的产业与休闲相结合的一个发展业态 。”他说 。 第二个主题是亲子教育 ， 包括兴趣才艺班、课外辅导 ， 早教机构、亲子活动等娱乐场景 。 第三个主题主要是针对90后、00后提出的数字娱乐、新娱乐概念 ， 包括现在热度很高的网红直播、秀场等等 。
对于办公物业 ， 耿靖直言在一线城市的占比是过剩的 。 他同样提出了2.0、3.0版本 。 “2.0其中有一块大家已经广泛接触了 ， 类似于联合办公 ， 比如Wework的模式 。 3.0版本 ， 从今天来看的话 ， 我们也感觉到随着移动互联技术、5G技术的广泛应用 ， 不断增强的带宽 ， 疫情期间 ， 确确实实大家感觉到视频会议、居家办公 ， 工作效率还是很高的 ， 得出的结论是什么呢？ 如果我们讲的完整一些 ， 居住、工作、吃饭、消费等需求 ， 如果都在一个场景内就能够完成 ， 这样的黏性就高了 。 但这目前有政策上的难点 ， 关于现在商办物业、类住宅的产权定性、土地用地属性等等 。 所以我们也在考虑跟有关政府部门做些沟通 ， 如果有条件的话做一个样板 ， 在小范围内做一个尝试 。 ”
绿地集团金融科技服务平台谋求上市
绿地金融投资控股集团作为绿地集团大金融产业的主体 ， 2014年以来 ， 在医疗、健康、文化娱乐、数字科技、物流、电商、生态园、林和社区物业等领域 ， 布局投资了近20个核心项目 ， 包括蚂蚁金服、360、腾讯音乐等独角兽项目 ， 耿靖表示 ， 绿地金融希望做独角兽的价值发现者和价值培育者 ， 而不仅仅是价值收割者 。
耿靖在介绍绿地集团一体两翼的产业化布局时说 ， 一体是指围绕中产阶层消费升级的产业布局 。 按照消费能级份 ， 百万级的消费是房地产领域 ， 从开、施工 ， 大基建往下做 ， 到运营 ， 整个上下游做垂直产业 。
“其他的产业都是做平台” ， 耿靖说 ， 十万级的消费是汽车销售 ， “目前我们每年的汽车销售规模收入也在百亿元以上” 。
万级消费是围绕着文化教育、健康医疗；千级消费是定格在旅游休闲；百元级消费则是定位在“吃”——全球进口食品资产 。
两翼一个是科技 ， 一个是金融 。 耿靖赞同“把数据业务化 ， 把业务数据化” ， “我们正在打造数字绿地 ， 把我们的场景生态插上科技的翅膀 。 第二个翅膀就是金融 。 刚才我们讲到的REITs ， 实际上就是把经营性物业金融化、资产化 。
绿地集团的两翼如何助力 ， 或许可以从绿地集团谋求的产业分拆上市管中窥豹 。
三天前的8月12日 ， 绿地集团旗下的数据科技平台核心企业——绿地数字科技集团 ， 在深圳举行大湾区战略发布会 。 绿地数字科技集团是集数据、科技及金融为一体的产业生态金融科技服务平台 。 发布会上 ， 绿地集团向与会的深圳市区政府领导介绍了绿地数科未来的发展前景及登陆资本市场后的预期表现 。 显见的是 ， 绿地数科已有了较为详细的上市规划 。


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