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地产业|绿地数科集团寻求上市，“地产业真正的投资商是地产基金”

2020年伊始 ， 一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的节奏 ， 也给行业造成了巨大冲击 。 已经进入存量时代的商办地产会面临怎样的变化？资金链较长、负债不低的房企又将被疫情倒逼作出怎样的改变？
8月15日晚间 ， 绿地集团执行总裁 ， 绿地金融投资控股集团董事长、总裁耿靖在《中国金融的力量》访谈节目中表示 ， 无论是房地产开发企业 ， 还是其他行业 ， 都在往头部集中 。 换句话讲 ， “某个领域或者细分产品不再需要1000家企业 ， 可能未来5家、10家就够了 ， 未来中国也不需要那么多地产商了 。”
他进一步表示 ， 头部集中化 ， 给产业带来的是角色逐步分化 。 地产行业的核心驱动力 ， 在于金融化程度 ， “前端 ， 真正的投资商是长期资本 ， 是地产基金” 。 事实上 ， 绿地金融集团主导的金融科技服务平台——绿地数字科技集团 ， 已有了上市的规划 。
耿靖指出 ， 目前的市场更看重房企的精细化运营管理 。 他以港股中的物业管理股举例说 ， 物业管理股估值都给得比较高 。 物管公司只是运营商角色的其中之一 ， “运营决定了你未来的资产价格 ， 运营决定了你的收入等 ， 这些变化 ， 我觉得已经来了 ， 假以时日、三五年后 ， 当它达到一个质变的时候 ， 整个业态就会发生一个翻天覆地的变化 。 ”
随着房地产金融化发展 ， 头部房企将不断集中
疫情影响下的销售下降 ， 首当其冲是影响房企资金的回流 ， 从而影响到房企运营资本的管理 ， 资本雄厚的龙头房企 ， 或许可用自有资金或者短期融资来弥补资金缺口 ， 而小房企可能将要面对破产或兼并的命运 。
今年4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 并出台配套指引 。 这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。
基础设施REITs是国际通行的配置资产 ， 具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点 ， 能有效盘活存量资产 ， 填补当前金融产品空白 ， 拓宽社会资本投资渠道 ， 提升直接融资比重 ， 增强资本市场服务实体经济质效 。 短期看有利于广泛筹集项目资本金 ， 降低债务风险 ， 是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制 ， 降低实体经济杠杆 ， 推动基础设包括仓储物流 ， 收费公路、机场港口等交通设施 ， 水电气热等市政设施 ， 产业园区等其他基础设施 ， 不包含住宅和商业地产 。
耿靖认为 ， REITs能够千呼万唤出来 ， 对于金融从业者、开发商 ， 都是一个正面积极的信号 。 它和类REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券 ， 债权银行以原有的商业抵押贷款为资本 ， 发行证券）的核心差别是 ， 类REITs、CMBS是一个债性思维 ， 而标准意义的REITs是购买资产 ， 是一种股性思维 。 目前 ， 涉及不动产 ， 包括经营性物业、企业资产 ， 基本上都是非标准化的投资 ， 信托公司持有的大量的物业资产 ， 实际上也是非标准化的 。 REITs打开的是一个公募通道 ， 把这些产品标准化 ， 是一个很好的起点 。
从REITs基金的发展来说 ， “它有利于地产企业形成闭环 ， 从开发、营运到退出 ， 这是一个最积极的退出渠道 。 当然 ， 你的运营表现由市场决定 。 运营得好 ， 市场就给你比较好的估值 。 这对于小开发商来讲 ， 确实不具有优势 。 这也是房企不断集中的一个原因 。 基础设施主要是基建类 ， 这可能需要国企或者是以地方政府平台为主的这样的信誉 。 而持有整个闭环的周期延长 ， 对房企的资金链、运营等能力的要求也提高的了 。 对小开发商来说 ， 这些都是他们的短板 。 ”耿靖说 ， 对于一些特定不动产投资的中小投资企业等有两种出路 。 一是作为不动产投资基金的投资人 ， 二是可以选择作经营性物业的稳定收益的投资人 ， “我跟一些中小开发商的企业主交流时候 ， 我给他们建议是 ， 如果手里现有的项目进入销售阶段 ， 或者现金回流了 ， 就不要再拿新的地了 。 ”


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