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清算|高杠杆的“定时炸弹”：半年超200家房企破产，法拍房激增百倍( 二 )


不过 ， 眼下因资金链断裂而走向破产的还不止中小房企 ， 楼市调控、金融政策不断收紧的大背景下 ， 很多采取高杠杆策略的规模房企纷纷陷入危机 ， 如今身陷泥潭的既有五洲国际、银亿、三盛宏业等小型房企 ， 亦有福晟、泰禾这样的中大型房企 。
福晟和泰禾都是闽系房企 ， 身上有着明显的闽系特质 ， 野心勃勃 ， 且敢于加杠杆 。 1993年成立的福晟曾在2006年以1亿元资金吞下有着20亿元产值的福建六建集团 ， 后来还曾组建“飞虎队”开启全国掠地 ， 其发展最迅猛的时期 ， 一度成为行业内增速第二的房企 。
去年10月 ， 福晟被传出申请破产被拒、裁员50%的消息 ， 尽管福晟称消息不属实 ， 但资金链出现危机却是真的 。 而后的几个月时间里 ， 福晟与多家房企、机构洽谈沟通 ， 直到年底 ， 世茂入局 。
泰禾的经历更令业界唏嘘 。 2018年之前 ， 泰禾经历了一段疯狂扩张期 ， 负债率一度达到473.39% 。 2017年 ， 泰禾董事长黄其森还公开喊话 ， 2018年泰禾销售目标2000亿元 。
然而 ， 疯狂“买买买”总要付出代价 。 去年 ， 负债率居高不下的泰禾开始出现周转危机 ， 其不得减缓投资 ， 以求套现降负债 。 但现实远比想象中残酷 ， 资金回笼的速度跟不上 ， 泰禾不断出现债务违约现象 ， 到目前为止 ， 其已到期未偿还的金额高达322.15亿元 。
为了自救 ， 泰禾多次尝试引入外援 。 7月30日 ， 黄其森与万科全资子公司海南万益签署了《股份转让框架协议》 ， 泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益 ， 转让价格24.27亿元 。 需要注意的是 ， 交易的最终达成需要满足万科提出的一系列先决条件 ， 包括泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致 ， 能支持泰禾可持续经营 ， 并得到泰禾与万科一致认可等 。
谢逸枫称 ， 泰禾陷入危机的原因归根结底的是战略决策及对形势出现误判 。 他认为 ， 泰禾过去几年盲目拿地、多元化业务扩张过快 ， 主业营收、利润收入又不够稳定 ， 从而加剧了财务负担 。 且泰禾非银行债务占到七成的融资模式 ， 与短平快项目开发模式不匹配 ， 加上高端项目销售回款慢 ， 令其陷入危机 。
“房地产业是典型资金密集产业 ， 高周转、高杠杆、高负债的逻辑背后是高融资、高利息、高成本 ， 但房企往往有着高营收、高溢价、高利润的期望 ， 存在赌博心态 ， 如此一来 ， 一旦楼市调控收紧 ， 货币没有大放水 ， 或放松程度不及预期 ， 高周转、高杠杆、高负债就会变成定时炸弹 。 ”
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