卖不掉|为什么你的房子，挂牌半年卖不掉？
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文/子木
我们每天都在讨论买房 ， 却很少有人去研究如何卖房 。 是卖房这个话题很少有人关注吗？
并不是 。
从今年上半年的成交趋势就可以看出来 ， 中国很多城市 ， 尤其是二手房市场较为成熟的一二线城市 ， 楼市成交的主要动力 ， 均源于“以房换房” 。
卖房比买房更注重市场行情 。
行情热了 ， 购房者排队抢房 ， 行情凉了 ， 你去大街上拽购房者 ， 也不会进来多看一眼 。
但人有三急 ， 你的换房时间总不能跟行情对上 。
再加上前段时间 ， 政治局会议落定楼市“房住不炒”和“三稳战略”后 ， 可以预见 ， 2020下半年大部分城市的房价 ， 将继续横盘或者阴跌 。
那么在接下来的“冷市”中 ， 有以房换房需求的购房者 ， 都将面临一个深刻的问题：
如何卖房？或者说 ， 如何把房子卖个好价钱？
有人说 ， 这还用研究么 ， 直接甩给中介得了 ， 把活儿交给专业的人干 ， 省时省力 。
你又错了 。
中介的作用是买家和卖家之间桥梁 ， 他们的目的只有一个 ， “如何更快地促进成交 ， 收取佣金” ， 是不会站在任何一方去切身考虑的 。
这些年做甩手掌柜 ， 把房子纯交给中介 ， 被坑了找我诉苦的大有人在 。
今天子木整理了多年的卖房经验 ， 总结出多条卖房法则 ， 来教你如何“技术卖房” 。
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善意的估价
拿最近一位读者的故事来分析 。 昨天小李找我帮忙 ， 说房子挂了半年多 ， 实在卖不出去 。
小李这套房子位于北方三线某城市北二环地带 ， 是毕业后家里六个钱包置办的 。 今年马上年近30 ， 谈了一个对象 ， 然而丈母娘看不上小李现在的房子 ， 硬是要求置换一套敞亮的婚房 。
对于一般家庭 ， 换房哪有这么容易 ， 只能以房换房 ， 再搭些本金 ， 才勉强能扛住 。 于是小李从楼下找了一家中介 ， 开始挂牌 。
然而让人心累的是 ， 这房子挂了半年就是卖不出去 。
周边邻居家户型不如自己房子的都出了2、3套 ， 眼看婚期临近 ， 几番降价 ， 都比同小区物业便宜了20%了 ， 依然无动于衷 ， 小李和丈母娘的关系陷入了僵局 ， 很可能婚事因此泡汤 。
其实小李这套房并非卖不出去 ， 只不过他犯了很多典型的卖房错误 。
首先就是错误的“估价” 。
这个在原来比较难 ， 现在是大数据时代 ， 相对简单得多 。
二手房交易市场发达的城市 ， 例如典型的一二线城市 ， 可以用诸如贝壳找房、安居客等手机APP直接进行估价 。 你输入自己所在的小区 ， 以及楼层和户型 ， 价格就直接出来了 。 
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但在三四线城市以及能级更小的地方 ， 这些地方因为二手房成交量较小 ， 估价就很麻烦 。
需要借鉴近期同小区同户型成交的物业作为参考 ， 然后通过户型、朝向、楼层以及市场行情 ， 进行加减法推敲 。
小李犯的错误就是 ， 找了一家成交量很小的中介估价 ， 找到的数据是去年年中同户型的参考价 。
结果半年时间 ， 整个城市有价无市 ， 他还听信中介一直挂高价 。 房子自然没人问 。 挂了2个月 ， 才把房价调整过来 。
对于挂牌房价 ， 还有一种方法能让房子更好出手 ， 就是”邻居托价“ 。
找一个和你关系特别熟络的邻居 ， 让他挂价 ， 要比平均价每平方提高1000元左右 。 这样买家在看房的时候 ， 横向对比 ， 会认为占了便宜 ， 你在介绍房子的时候 ， 也更有底气 。
这种方法 ， 在深圳市场被广泛使用 ， 最后变成了哄抬房价 ， 让人所不齿的炒作行径 。
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