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無房|無房 | 连续四年业绩飙升却遭降级，禹洲冤不冤？( 三 )


盈利能力是投资者衡量投资潜力最直接最重点的指标之一 ， 是一个企业根本的问题 ， 未来是否能做好利润的回升是一个关键节点 。
要想做到利润的恢复 ， 控成本是一个方向 ， 但这个方面短期内想必不易 。 无论是管理、财务还是销售费用 ， 如若转变 ， 都需要在急速扩张的战时体制之后有个过渡时期 ， 短则一年 ， 多则数载 。 是否能够顺利过渡承受住相应的变动带来的压力？
今年上半年 ， 禹洲地产只买了3块地 ， 而去年全年通过公开招拍挂以及收并购的方式斩获35幅地块 ， 权益土地储备地价合共约244.4亿元 ， 其中上半年斥资141.3亿元 。
3月的年业绩会上 ， 林龙安表示 ， 500亿的拿地目标 ， 但是6月的股东会上 ， 这个计划有所改变 ， 表示了买地预算降低到销售目标的40% ， 还会以收并购的方式增加土储 。
这可以作为一种加强去化以及及时刹车的表现 ， 有利于集中更多的精力去解决盈利问题 。
但疑问也出来了 ， 上半年的表现 ， 计划的改变 ， 为了应对去化的同时是否意味着未来发展的艰难？
降低拿地速度的同时 ， 如果成本控制短期内仍然无法解决 ， 未来储备货值的降低是否会导致销售额的下降？销售额下降之后利润同时下降？之后如何防止投资者信心下降后资金链的断裂？
此类风险不得不考虑 ， 如何通过成本控制去过渡战时体制与保质发展的转换区 ， 应对多年来留下的后遗症 。
其次 ， 增加盈利的方式可以通过新兴领域的发展 ， 然而对禹洲来说亦没有太大亮点 。
在禹洲地产2019年的收入构成中 ， 物业销售收入约为224.70亿元 ， 约占总收入96.68% ， 物业销售收入较去年同期下降4.89% ， 至2019年的224.70亿元 。 此外 ， 其酒店经营收入也同比有所下降 。
还有转变盈利模式 ， 拓展开发方式等 ， 但都需要经过较长时间探索 。
（2）土储集中 ， 风险不散
除盈利之外另一道风险就是过于集中的土地结构 ， 2019年年末 ， 禹洲地产新增35幅优质土储 ， 拿地建筑面积462.22万平方米 ， 土地储备总可供销售建筑面积约2012万平方米 ， 同比增长15.77% 。 区域方面 ， 一二线及准二线城市的土储适当提升 ， 其中长三角土地储备建筑面积占比达43.3% ， 约为分布第二位的海西区域占比的两倍 。
在2020年上半年拿地数据来看 ， 98%的新增货值在长三角（数据来自wind） 。


而在销售贡献上 ， 由于长三角地区土地价值高 ， 则会更显重点 ， 而老生常谈的“房住不炒”的总体性严格调控 ， 以及地方性的政策调控 ， 也加剧了其风险 。
（3）低质楼盘 ， 维权频发

土储这么集中 ， 偏偏质量问题频发 ， 2019年 ， 苏州的禹洲嘉誉山一期交付 ， 却在前夕爆出诸多质量问题：1、厨房地面大面积裂缝；2、卫生间地面坡度不平 ， 地漏无法排水；3、门窗超半数故障；4、墙面垂直度有1公分左右偏差.......后来禹洲地产迫于舆论压力重新修复 ， 然而几个月未完工交付......
上海马桥府漏水房屋被业主戏称买房送“瀑布” ， 还有禹洲东滩豫翠苑、禹洲雍贤府频发虚假宣传、交付降标、质量缩水问题 。
如此多的维权 ， 足以让禹洲在主战场长三角“出名”的同时 ， 亦反映出了快速发展所带来的质量问题 ， 管理问题 。

【無房|無房 | 连续四年业绩飙升却遭降级，禹洲冤不冤？】以上这些问题很容易成为一个闭环 ， 形成深度的问题 。

最后 ， 除了自身风险以及快速扩张带来的风险之外 ， 还有地产市场越来越定格的格局 。 定格时期土地资源的有限性、利润的限制、市场规模的稳定、去泡沫经济的总格调等 ， 都会极大地限制禹洲的发挥空间 。
千亿目标对于禹洲来说或许没什么挑战性 ， 但千亿之后的禹洲不会是个索然无味的时期 。

地产市场的大规模波动有过多次经历 ， 从时隔遥远的93年海南地产泡沫事件 ， 到2015年左右的最严限购年 ， 国家为了地产市场的长期稳定所做的宏观调控试验已经有了足够的经验与实践决心 ， 加大力度发展第三产业和实体经济 ， 防止泡沫经济已经成了大势所趋 。
房地产市场从野蛮生长到如今的求质量发展 ， 势必对地产商有着更高的要求 ， 早已实现规模化目标的企业会有更多的优势 ， 因此此段时间大规模快速增长对于禹洲的质量发展势必是一个极大地挑战 。
关于转型升级也是个问题 ， 地产的低技术性从一开始便限制了地产企业的转型 ， 如同万科当年转型不意之后喊出“活下来”的口号 。
至于禹洲的未来 ， 是如字节跳动一样打破层层封锁一飞冲天 ， 还是默默无闻逐渐陨落 ， 都是值得观潮者期待的未来 。


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