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写字楼市场|疫情下的北京写字楼市场：空置率创近十年新高

新冠肺炎疫情对实体经济的影响 ， 正逐步体现到写字楼市场上 。
世邦魏理仕近日发布报告显示 ， 今年第二季度 ， 北京优质写字楼市场再现供大于求 ， 需求缺口达到38700平方米 ， 这也是全市净吸纳量连续第二个季度录得负值 。 二季度 ， 北京优质写字楼市场整体空置率上升至15.5% ， 为2010年第三季度以来最高值 。
空置率提高的原因 ， 除了供应量加大外 ， 还与需求恢复缓慢有关 。 受疫情影响 ， 企业的成本控制较为严格 ， 扩张速度下降 。 其中 ， 外资租户表现更为谨慎 。
受此影响 ， 二季度北京写字楼的租金水平继续下滑 。 多家机构的统计显示 ， 为了尽快提高入驻率和最大限度减少损失 ， 业主们为租户提供了优惠的租金之外 ， 还有更加灵活的交付状态及更大的免租力度 。 但目前来看 ， 市场恢复恐怕尚需时日 。
租金降幅为近十年最大
受经济增速放缓等多重因素影响 ， 从去年开始 ， 北京写字楼市场需求就不振 。 CBRE世邦魏理仕的统计显示 ， 2019年北京优质写字楼市场净吸纳量仅录得12.1万平方米 ， 为过去5年历史最低 。 其中 ， 甲级写字楼市场表现相对稳健 ， 品质略差的乙级写字楼 ， 全年的净吸纳量为-9.6万平方米 ， 创历史新低 。
在供应高峰和新租动力不足的双重压力之下 ， 去年北京写字楼租金下降1.4% ， 创2010年以来的最大跌幅 ， 其中乙级市场的降幅为2.1% 。
进入2020年 ， 受新冠肺炎疫情的影响 ， 新增供应暂缓入市 。 但需求同样受到影响 。 多家机构表示 ， 今年一季度 ， 北京写字楼市场的新租需求出现延期或暂时停滞 ， 会展、文体娱乐及贸易等行业的租户缩减面积和退租现象较为明显 。
世邦魏理仕的统计显示 ， 今年第一季度 ， 北京写字楼市场的空置率为14.5% 。
到今年第二季度 ， 此前积压的租赁需求开始寻求释放 ， 写字楼市场的租赁需求回升 。 但由于新政供应规模仍然较大 ， 使得空置率进一步提升 ， 租金也出现下跌 。 前述机构的统计显示 ， 二季度北京写字楼市场平均租金为420.5元／平方米／月 ， 环比下降1.2% 。
仲量联行北京商业地产部总监张斯亮表示 ， 在疫情影响的特殊背景下 ， 写字楼持有方更看重出租率而不是追求租金增长 。 因此 ， 写字楼方面会倾向于通过降低价格来吸引租户 。
分行业看 ， 在当前的写字楼市场中 ， 科技行业较为活跃 ， 特别是线上教育和游戏类企业呈现积极扩租态势；医药企业升级搬迁和扩租需求也较为显著 。
从资金类型看 ， 内资企业仍是市场主力 。 根据仲量联行的统计 ， 在二季度北京甲级写字楼市场的新增需求中 ， 内资企业占新租成交的71% 。 “由于更严格的预算和成本控制 ， 外资租户表现更为谨慎 。 ”
商铺市场同样受到疫情的不小影响 。 多家机构的统计显示 ， 今年以来 ， 北京零售商铺的空置率提升 ， 租金下跌 。 其中 ， 餐饮、母婴、教育、休闲娱乐等业态受影响较大 。
【写字楼市场|疫情下的北京写字楼市场：空置率创近十年新高】此外 ， 工业物流地产和高端酒店 ， 同样受到重创 。 根据仲量联行的统计 ， 今年第二季度 ， 北京物流地产的空置率达到4.9% ， 创最近五年来新高 。 截至今年5月 ， 北京高端酒店需求量同比下降71.7% ， 每间可出租客房收入同比下降74.6% ， 降幅比其他一线城市高出约5到10个百分点 。
完全恢复尚需时日
由于疫情曾在二季度出现反复 ， 使得北京的写字楼和商铺市场的交易出现低谷 。 但分析人士指出 ， 虽然如今疫情已基本得到控制 ， 但其中长期影响仍不可忽视 。
CBD区域某写字楼负责人向21世纪经济报道透露 ， 近期的招租情况并不理想 ， 意向客户明显少于往年 。 他表示 ， 在2019年 ， 项目就已经出现招租难的情况 ， 具体原因有可能是经济结构调整、增速下滑 ， 以及外资企业缩减在华投资 。


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