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房子房价又开涨了吗？现在是买房时机吗？

作者 | 夏心愉
出品 | 愉见财经
话说我今年上半年不知道中了什么奇怪的运 ， 卖买总计已经交易了5次房产 ， 并“在游泳中学会游泳”地摸爬滚打出一堆经验：抬价卖、压价买……
所以下文不是一个财经专栏作者靠数据分析的纸上谈兵 。 而是 ， 实战出真知 。
市场感知 之
听说房价涨了？
Y
很多人会问我 ， 最近房价（坐标上海）是不是涨了 。 讲真 ， “愉见财经”觉得这根本就是个伪命题 。
我看过一个自媒体盘点一手房价环比涨跌 ， 很搞笑的 ， 说浦东4月份房价涨了20% ， 而静安长宁却是快速下跌的 。
这种指标也有人看？比如 ， 这么大个浦东新区 ， 有很贵也有便宜的地段 ， 单月新房价格平均值是多少 ， 这不是完全看开盘的是哪些小区嘛！你要上个月开在南汇啊曹路啊 ， 这个月开在碧云啊陆家嘴(600663,股吧)啊 ， 环比不大涨才怪啊 。
论市中心区域那种要摇号的新房 ， 北上杭深 ， 因为政策调控 ， 的确是和二手房形成倒挂的 ， 不少小区“买到就是赚到”此话不假 。 并且 ， 新房只需交契税 ， 没有上家增值税、个税、以及中介费等 ， 也省了一大笔 。 所以如果新开盘房源里正好有你中意的地段、户型、价格 ， 的确比买二手房划算 。
另外支个小招 ， 新房带你看房的中介是有佣金的 ， 我先新房的时候都跟中介谈好佣金返点的 ， 谁家返得高我就跟谁去看 。 （某小中介跟我46开 ， 他4我6）
至于新房涨了没 ， 必须同区域比 ， 会科学一点 。 但也要具体看的 ， 毕竟开发商的拿地成本不同、造价不同、物业品质不同、户型大小不同、区位不同（比如有的盘先开沿马路最吵的几栋 ， 后开景观最好的几栋） ， 都有差别的 。
那二手房的成交价会更说明问题吗？大家看媒体报道说二手房价格好像也涨了哎？我想告诉你我感知到的实际情况是 ， 并非房价涨了 ， 而是去年底到今年初那几个月里 ， 压下来的笋盘 ， 以及比较差因此单价低的房源 ， 率先被去化了 。
相对来说 ， 人们的抛盘是比较刚性和均匀分布的（比如移民了要卖房、资金周转要卖房等）；但人们的买盘却是不均匀的 ， 整个2019楼市并不好 ， 部分买房的人本就是观望的 ， 去年年底已经很清淡了 ， 今年年初再来个疫情更连看房都不行了 ， 还买个啥房？！
所以呢 ， 偏于刚性的抛盘吐在那里 ， 堆了起来 ， 里面本来就有报价比较笋的 ， 再加上有些卖家如果比较急 ， 看看房子卖了几个月还没卖掉 ， 心态一崩就降价 ， 笋的还能变更笋 。 那么到疫情期间 ， 的确每个小区都积累了若干比较笋的盘 。
我感知到的回暖是从3月底、从学区房开始的 。 因为很简单 ， 3月底有的学校出招生简章了 ， 教育这个东西是刚性里的刚性啊 。 再加上疫情到了3月底也控制住了 ， 看房的人就陆续开始出动的 。
这个时候买房的先接哪些盘呢？第一肯定是扫掉沉淀下来的笋盘嘛；第二 ， 学区房肯定是从差的房型扫起的 ， 很简单 ， 因为便宜嘛 ， 很多家长买学区房那都是财力明明差一口气却为了孩子硬扛下来的 ， 很多买房也就为报个户口的 ， 买了也未必住的（比如买我房的那家直接转给“自如”去出租了） 。 所以不信你去看 ， 凡是学区房小区近三个月的成交 ， 都是曲线明显地从便宜去化到贵 。


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