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房子房价又开涨了吗？现在是买房时机吗？( 三 )


第二 ， 如果想看买点与趋势 ， 那么房价这东西 ， 短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口 。
流动性 ， 稍微关心一点经济的都知道接下来会松一松 ， 疫后必要的支撑嘛；对待房地产的政策面 ， 那是一点没松口的 ， 房住不炒要牢记 。 所以这里的确会形成一波多空张力 。 眼下“看多”的气氛明显比半年前左右浓郁了 ， 但靠炒房获取巨额收益的年代那是必然一去不复返了 。
其实最健康的楼市趋势 ， 不是再冲个天也不是再DOWN个谷底 ， 而是慢慢地涨 ， 别涨过通胀（或者说高房价被通胀消化掉） ， 就算赞赞哒了 。 可惜这种平衡木走起来是容易晃悠的啦 ， 总归难免油门刹车颠簸两下 。
哦对了 ， 另外个人意见 ， 一线房价整体上已经阴跌两年了 ， 洗洗更健康了 ， 不会有大问题；5678线就算了 。 简而言之“愉见财经”不赞成买任何人口呈现明显净流出的城市的房子 。
第三 ， 炒房暴富的年代不再 ， 但“愉见财经”个人认为 ， 房价出现了“结构性机会” 。 也就是说 ， 闭着眼睛瞎买房的时代过去了 ， 跟着功能性需求和未来板块发展来买房的“结构性机会”仍然存在 。
我把房子看成是一只流动性极差的股票 ， 它未来抛不抛得出 ， 能抛在多少钱 ， 关键还是看买盘在哪里、有多大、为什么要接盘、愿意出多少钱来接盘；以及 ， 卖盘有多大 。
比如我家多年的买房经验 ， 就是喜欢去找这种房子：现在看起来周边一堆工地灰天灰地的、现在看起来周围被圈了几块地但依然荒得鸟不拉屎的、现在看起来旧区未改脏乱差的；但以后有明确改造计划的、地铁站都已经规划好了但轨道还没造过来的、一堆科技企业或园区已经明确入驻但楼还没造完的……
这种悬差就是机会 。 而且比起宜居规划、生态规划这些我觉得不够性感的题材 ， 我现在尤其喜欢正在吸引大企业们入驻的热土（只要没有工业污染） 。 很简单 ， 这意味着“长期看人口”的“人”啊 ， “人”就是接盘侠的意思 。
供需决定价格 。
比如上海浦西滨江“某岸” ， 别的小企业就不说了 ， 鹅厂规划要来 ， 网易研发、阿里创新要来 。 一个鹅厂来了就是3000人口要上班的 ， 他们租哪儿？他们住哪儿？住近一点是不是更方便？如果生儿育女或拖家带口 ， 中国人最舍得在教育上花钱 ， 那个区的教育质量还是上海数一数二 。
又比如我最近兴高采烈地研究了大虹桥和G60科研走廊规划 ， 哦哟哟哟哟国家战略热土热土 。 前者我沿“长宁程家桥-闵行华漕-青浦徐泾带到部分赵巷-嘉定江桥”粗粗地画了一个圈 ， 后者我沿“松江新城-大学城-洞泾-泗泾”草草地画了一条线 ， 然后一到周末就描着“一圈一线”开车去考察 ， 去问园区建设和企业入驻情况 ， 综合判断着去看房了 。
算卦的都知道 ， 小周天是要跟着大周天动的 ， 大周天不行小周天再好也歇菜 。 讲真 ， 我们的经济韧性我觉得没有问题 ， 那么2035的战略规划、国家和城市的蓝图就是大周天 ， 是或有的机会 。
房子房价又开涨了吗？现在是买房时机吗？
图片

上面其实是在看“买盘” 。 分析完“买盘”也是要看“卖盘”的：“卖盘”太大也是要出BUG的 。
“卖盘”太大之一 ， 是那一带荒荒凉凉还房子造得密密麻麻 ， “空置率”高得要命 ， 或者是后续土地供应还充裕得很的地方 。 这种盘是有危险的 ， 除非那个地域后期规划真的顶天 。
“卖盘”失衡之二 ， 是以6或7层楼无电梯公房为代表的“老破小”（且无好学区）；
“卖盘”失衡之三 ， 是郊区又贵又大增值税又高的别墅 。
抛盘快速堆积 ， 买盘去化了了 。 没啥搞头了 。
以无电梯6或7层楼老公房为例 ， 尤其是这种房子里的高楼层 。 你想啊 ， 当年动拆迁住进去的人 ， 十几年一过 ， 老了 ， 楼梯爬不动了 ， 都会想贴一点钱换一套电梯房 。 这个“抛盘”是刚性累积的 。 （甚至包括部分有电梯、但居住环境不理想的市区筒子楼 。 ）


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