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房子房价又开涨了吗？现在是买房时机吗？( 二 )


我有一套学区房 ， 从去年6月份在链家挂着等卖 ， 挂到今年4月份 ， 链家给的VIP小几千的奖励 ， 羊毛我都薅了两轮了卖不掉 。 3月20日一师附小招生简章一出 ， 我明确意识到 ， 春天来了 。
第一个迹象是看房的人多了 ， 一天好几拨 ， 我家进门的小橱扔了包鞋套一周就用完了；第二个迹象是各种小中介开始挖链家的房源了 ， 搞到我的电话号码找上门了；第三个迹象是最显见的 ， 我那小区开始陆续开单 。
我家朝南房型正气 ， 我反而通过房中介APP盯盘那些挂牌的朝北房型、沿马路比较炒的户型、楼层不佳、以及小户型——它们更便宜 ， 自然更有吸引力啊 。 于是每次有来我家看房、却感叹钱不太够的买家 ， 我都乐呵呵地帮人家“反撬边” ， 介绍那些便宜的朝北户型 ， 说人家景观也很赞的 ， 说楼下哪家装修很不错性价比很高之类 。
我心里一本明账的 ， 有那几套性价比更高的堵在面前 ， 我家就是个陪跑陪练的 。 等到这几套房子被干掉 ， 我的时代才能真正来临 。 果不其然 ， 3套比我挂牌便宜不少的房源先成交 ， 之后一周内 ， 我家按我的心理预期 ， 接连有买家出价了——最后我还是跳价卖给那个出价更高的买家的 。
（备注 ， 上海的学区房的确交易量飙涨 ， 价格也有上升 。 请参见“愉见财经”早前专门讨论学区房的专栏《尽管满屏“学区房凉凉” ， 我卖的学区房还是跳涨价了》 。 ）
房子房价又开涨了吗？现在是买房时机吗？
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所以说回来 ， 这几个月是房价涨了吗？也许这样问本身并不确切 ， 因为忽略了价格背后的综合变量 。 我观察的小区也许是一个缩影 。
这样说吧 ， 我在链家APP上收藏了不下50套房源 ， 最近3个月内发生过价格变动的 ， 9套“比关注时降价” ， 3套“比关注时涨价” ， 对 ， 降价的依然大于涨价的 。
倒是“已停售”的房源明显越来越多了 ， 交易量非常显然是上去了 。
至于大家看到的统计数据里说上海房价环比涨了 ， 我想说这个数字背后的真相也许是：
1 ， 积压的笋盘 ， 先去化了；
2 ， 品相相对差一些、单价也可能比较便宜的房源 ， 先去化了 。
房价瞭望 之
买什么房子会涨/抗跌？
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我觉得自己是少有的 ， 必须要查完上海市和各区政府2035规划后 ， 才肯掏钱买房的家伙 。 （当然这仅适用于我这种非功能性选房客 ， 如果有“工作单位附近”、“小孩入学”等功能性需求 ， 肯定不能这么随性 。 ）
讲三个理念 。
第一 ， 很多人计算得失收益是不看资金成本的 ， 那是不对的 。 以投资心态来看 ， 房子是个“不涨或涨慢了 ， 就算亏”的玩意儿呀 。
全上海的房子（我相信国内多地也基本如此）99%租售比倒挂 ， 房价不涨以租养贷那是吃饱了撑 。 论买一套房子划算与否 ， 是至少要跑赢资金成本/收益的 。 就算全款买房不用贷款（否则资金价格要算得更高） ， 鉴于我们都不是什么投资超级牛人 ， 那就姑且对比稳健型理财或大额存单好了 ， 期限长的 ， 保守一点算年化4%好了 。
我们粗略瞎算算 ， 假设现在去买一套1000万的房子 ， 纯房价来说三年后是要卖得到1124万才算不亏 ， 加上各种税务和中介成本 ， 至少要上1180万 。 就算期间以12000/月租出去 ， 那也就是扣除个40来万 ， 1140仍然是一个3年期目标 。
所以我买房时经常拿这一句话去蒙我的上家 。 我说 ， 啊呀 ， 我是不急的呀 ， 我钱趴账上吃吃利息不香嘛 ， 我每拖一天就赚1000块 ， 你每拖一天就亏1000块；你现在咬我5万块不松口好了呀 ， 那我两个月后以你要的价格成交就是了 ， 那样还是我赚你亏 。
很多上家原本对资金成本没啥概念 ， 很容易被这样唬进 。
房子房价又开涨了吗？现在是买房时机吗？
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