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|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？( 五 )


一审法院认为 ， 上述关于违约责任的约定合法有效 ， 但依照约定同时适用上述违约罚则 ， 违约金数额过分高于实际损失 ， 应依法予以减少 。考虑到开心购物广场长期拖欠租金、房屋占用费等各项费用且逾期返还房屋 ， 逾期返还期间的房屋占用费已经适当调减等情形 ， 一审法院将逾期支付租金的违约责任调整为支持滨海快速公司关于滞纳金、履约保证金部分的主张 ， 驳回其关于一次性支付1325万元违约金的主张 。即开心购物广场按照合同约定支付各笔逾期未付租金的滞纳金 ， 同时其支付的履约保证金500万元不予退还 。关于滞纳金的计算方法 ， …… ， 应予支持 。二审法院维持一审判决 。
根据合同法及其司法解释的规定 ， 结合相关案例的裁判意见和我们的实践经验 ， 我们倾向于认为 ， 在出租方依据行使法定或约定解除权解除租赁合同时 ， 审判部门对于出租方主张的各项违约责任究竟能够支持到何种程度 ， 主要可能会参考出租方的实际损失 ， 同时考量承租方的违约程度和违约情节 。
对于商业地产的出租方而言 ， 其主要的损失可能有承租方欠付的租金等相关费用、房屋占有使用费、恢复原状费用、房屋空置损失（例如《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定出租方可以主张不超过六个月的经营损失 。）等 ， 因此出租方在争议解决的程序中仍然应该注意对其损失进行充分地举证和论证 ， 切不可因约定了违约金而忽略了对于损失的法律论证 ， 进而导致审判机构在裁量和调整违约金时未充分考虑出租方损失的情况 。
综上 ， 即使商业地产的出租方在商业租赁合同中可能处于优势地位 ， 但权利行使的过程仍可能会面对各种各样的限制因素 ， 切不可“任性”地行使权利 。
作者：金鑫律师/江苏良翰律师事务所


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