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|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？( 三 )


1、违约情节与合同解除后果的衡量 。
商业租赁的承租方主要通过承租商铺的方式开展经营活动 ， 需要具有一定的稳定性 ， 因此 ， 商业租赁合同的租赁期限一般较长 ， 承租户也会对于租赁物进行一些装修、改造以使其符合经营活动的需要 ， 从而产生成本投入 ， 尤其是在一些大型商铺的承租方在经营过程中投入的装修成本和经营成本更是金额巨大 ， 如果因为承租方的一些轻微的违约行为就导致合同解除的后果 ， 则可能导致权利和义务的严重失衡 。
比如 ， 合同中约定承租方有任何一项违约行为 ， 逾期一定天数仍未纠正的 ， 则出租方有权解除合同 ， 但如果承租方虽有某一违约情形且达到合同解除权的行使条件 ， 但并未对出租方权利造成实质性的损害后续又积极地纠正了违约行为 ， 在此情形下 ， 如果支持出租方的合同解除权 ， 则对于承租方未免过于严苛 ， 在此情形下 ， 审判机构也会谨慎地考量是否支持出租方的合同解除权 。
(2017)琼96民终1049号：上诉人轻微的违约行为并未对上诉人实现合同目的造成实质影响 ， 且被上诉人已为履行涉案合同付出巨大的财力和精力 ， 如果解除合同将造成双方利益的更大损失 。因此 ， 涉案租赁合同不应当解除 。
(2014)沪一中民二(民)终字第604号：本院认为 ， 本案系争租赁合同租赁面积大 ， 租期长达十二年 ， 当事人的投入巨大 ， 涉及次承租方众多 ， 牵涉利益广泛 。因此 ， 作为当事人各方理应首先考虑维护合同的稳定性 ， 积极、妥善地协商解决合同履行过程中出现的争议问题 。
现就租金支付问题 ， 上诉人泓和宾馆并无重大、根本性的违约行为 ， 原审未能充分考虑双方长期以来的实际履行情况 ， 仅以“逾期不支付租金累计超过一个月”简单认定合同解除并判决泓和公司承担巨额违约金 ， 处理有欠妥当 ， 本院对此予以纠正 。
2、合同目的能否实现对于合同解除权的限制 。
商业租赁属于商事交易行为的一种 ， 一方面有高效、迅捷的特点 ， 另一方面也以鼓励交易为基本原则 ， 因此 ， 保障和维护交易的稳定性也是处理商业租赁合同纠纷的重要考量因素 。
租赁合同项下出租方的主要合同目的是在保持租赁物基本物理状态的前提下按约收取租金 ， 商业租赁可能在此基础上还会关注租赁物的使用是否对商业体的整体经营是否有不利影响 ， 如果出租方的合同目的能够实现的情况下 ， 即使合同解除权条件成就 ， 审判部门也会从鼓励交易的角度考虑支持租赁合同的继续履行：
(2016)沪0115民初62278号：原、被告的租赁合同约定的租赁面积6000余平方米 ， 租赁物分为A、B、C三栋 ， 租赁期间长达15年 ， 现该合同仅履行了3年多 ， 被告作为承租方对租赁物投入巨大 ， 作为双方理应首先考虑维护合同的稳定性 ， 积极、妥善地协商解决合同履行中出现的争议问题 。综上 ， 原告主张的解约理由均不成立 ， 本院对原告关于解除合同、交还租赁物、支付解约违约金、补交装修期租金、支付房屋使用费的诉讼请求 ， 均不予支持 。二审（2017）沪01民终12597号予以维持 。
3、民事法律原则对于合同解除权的限制 。
虽然商业租赁具有商事交易的一般特征 ， 但究其租赁关系的本质 ， 仍然属于民事法律行为 ， 仍应当在民事法律基本原则的框架下解释合同、履行权利和义务 。虽然合同是双方当事人最终合意的体现 ， 但审判机关在对合同解除条款进行解释时 ， 以及确定是否产生合同解除效果时仍然需要考量关于合同解除权的约定是否符合公平正义、诚实信用等民事法律的基本原则 。
比如 ， 常见的商业租赁合同中“出租方可以提前一定时间书面通知承租方解除租赁合同而不承担任何违约责任”的条款 ， 如果出租方在承租方没有其他违约行为的情况下单独援引该条款主张解除租赁合同 ， 则审判机关可能会综合租赁物的经营、双方的投入、已经履行的期限等因素判断支持合同解除权是否会违背公平正义、诚实信用等原则 ， 如有违反的情形 ， 则审判部门可能不会支持合同解除 。（实践中 ， 出租方单独援引该条款解除合同的情况并不常见 ， 一般同时会援引其他违约条款 ， 或者出租方系基于商业体整体运营管理的角度考虑需要行使调整铺位等权利而援引该条款 ， 这种情况下是否会产生对一方的不公 ， 需要结合具体的合同履行情况进行分析 ， 在此不再展开论述 。）


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