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|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？( 二 )


在实践中违约方主动催告守约方行使合同解除权的可能性不大 ， 且法律上也并未对“合理期限”进行明确界定 ， 因此 ， 该种情形下的除斥期间适用情形相对较少 。
4、实践中对于除斥期间的考量
值得注意的是 ， 即使在没有法律规定或者合同约定的情形下 ， 为了维护交易安全 ， 司法实践中也有观点认为不宜鼓励怠于行使解除权的行为 ， 如果守约方长时间未行使解除权则可能产生失权的法律效果 ， （上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答第33条即指出可以参考 。最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条规定执行） 。
实践中也有不少案例持有该种观点 ， 例如：
(2015)穗中法民五终字第5号案认为 ， 虽然合同法对于“合理期限”没有作出明确规定 ， …… ， 从合同法的立法目的及最高人民法院上述司法解释的精神来看 ， 在非解除权人消极履行合同义务时 ， 解除权人应在合理期限内作出解除合同的意思表示 ， 逾期则将导致该项权利的消灭 。
另外 ， 实践中还有一种常见的情形 ， 承租方逾期支付租金符合合同解除权的行使条件 ， 但守约方接受后续违约方租金支付行为 ， 可能会被视为放弃行使合同解除权：
(2017)京02民终12725号案认为 ， 安盛公司于阳光医药公司违约行为发生之时 ， 即2014年7月即应当知道权利受到侵害 ， 但是安盛公司直至转让房屋的2017年1月也未对此提出异议 ， 还继续收取租金履行租赁合同 ， 安盛公司的上述行为应视为其放弃了合同解除权 ， 阳光医药公司也有合理的理由信赖出租方不再行使合同解除权 。
三、合同解除的程序限制
1、通知程序
根据《合同法》第96条规定 ， 当事人在行使法定解除权、约定解除权解除合同的 ， 应当通知对方 ， 合同自通知到达对方时解除 。也即是在符合合同法规定的法定解除权和合同约定的解除权的情形时 ， 合同并非自动解除 ， 仍需要出租方履行通知程序 ， 待解除通知送达对方时方可产生解除效力 。
(2018)渝0120民初1780号：原告提交的民事诉状有解除合同的意思 ， 该解除合同意思到达被告木渎阿牛租赁站时 ， 租赁合同即解除 。本案民事诉状副本是2018年3月18日送达被告木渎阿牛租赁站 ， 即原告与被告木渎阿牛租赁站之间签订的《租赁合同》于2018年3月18日解除 。
(2015)厦民终字第1733号：陈志勇以合同目的无法实现为由解除讼争合同的诉求符合法律规定 ， 但应当通知对方 ， 合同自通知到达对方时解除 ， 陈志勇并未能充分举证证明在2014年11月29日之前通知同安城投公司解除合同的函件已送达对方 ， 故原审法院以同安城投公司签收陈志勇正式发函时间认定为合同解除时间并无不当 ， 陈志勇关于讼争合同解除时间应为2014年10月15日的上诉主张依据不足 ， 本院不予采信 。
相应地 ， 出租方享有的合同解除后的权利 ， 如停止能源供应、收取房屋占有使用费等 ， 也应该在解除通知送达对方后方可行使 。
另外 ， 为避免就通知送达与否产生争议 ， 建议出租方在合同中约定具有的送达地址和相关的送达信息 。
2、承租方异议时的司法确认
《合同法》第96条也规定 ， 解除通知到达对方后 ， 对方有异议的 ， 可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力 。
一般纠纷发生时 ， 双方之间可能对于解除条件是否成就存有争议 ， 如果承租方认为出租方并无解除合同的权利 ， 其可以通过诉讼或者仲裁的方式提出异议 ， 此时 ， 出租方的解除行为是否产生解除合同的法律效力往往需要通过诉讼/仲裁的结果才能得以确定 。
四、合同解除权的实体限制
一般来说 ， 商业房地产的出租方与没有品牌优势的承租方相比 ， 具有一定的优势地位 ， 为了便于统一经营管理 ， 通常在租赁合同中会约定比较严格的违约责任 ， 甚至会出现一个并不严重的违约行为即可能导致触发合同解除权的情形 ， 在这种情况下 ， 看似出租方依据合同文义享有合同解除权 ， 但是在司法实践中 ， 法院对于合同解除权的认定则会考量多方的因素 ， 从而构成对合同解除权适用上的限制：


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