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|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？

北京联盟_原题是：商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？
|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？
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商业地产租赁法律关系相较于其他地产而言 ， 其特殊性在于商业地产租赁不仅仅涉及单个租赁物的交付和使用问题 ， 而且往往涉及到整个商业体的运营管理 ， 为便于保证商业体管理的统一性 ， 商业地产的出租方往往会在租赁合同中设计统一的管理标准 ， 并约定相对较为严格的违约责任 ， 动辄便可能触及到合同解除的情形 。
那么 ， 商业地产的出租方究竟能不能“任性”地行使解除权？本文旨在通过对实践中常见的限制出租方解除合同的相关因素进行梳理和总结 ， 以期为商业地产出租方的解约行为提供参考 。
一、合同解除的前提条件限制
合同解除一般有合意解除、约定解除、法定解除三种情形 ， 商业租赁合同也不例外 ， 在不同的解约情形下 ， 需要满足不同的前置条件 。
1、合意解除
这种情形是指双方之间根据《合同法》第九十三条第一款就解除租赁合同达成了一致的意见 ， 也即在这种情形下需要租赁双方之间形成了一个关于合同解除事宜的新合同 ， 双方之间按照解除合同的约定执行即可 。
2、约定解除
这种情形是指双方根据《合同法》九十三条第二款在合同中约定具体的合同解除权的具体条件 ， 一旦触发该条件 ， 则守约方可以行使合同解除权单方解除合同 ， 这也是实践中常见的 ， 也较为引起争议的解除情形 。
合同解除权一般由双方约定 ， 并形成于租赁合同中 ， 常见的出租方合同解除权的情形主要有：逾期支付租金、租赁物不合理使用、违反管理制度、擅自停业、拒不开业等 。
3、法定解除
这种情形主要是指一方的行为符合法律规定的另一方可以行使解除合同权利的情形时 ， 守约方根据法律规定 ， 解除租赁合同的情形 。
法律规定的租赁合同解除的情形主要有：
《合同法》第94条规定的合同解除的法定情形 。
《合同法》第219条规定的未正当使用租赁物的情形 。
《合同法》第224条规定的擅自转租的情形 。
《合同法》第227条规定的逾期不付租金的行为 。
《合同法》第232条规定的不定期租赁时的合同解除权 。
二、合同解除的期限限制
为保证交易的稳定性 ， 法律对于解除权的行使期限进行相应的限制 ， 在一定的期限内没有行使解除权 ， 则会发生解除权消灭的法律后果 ， 这一期间称之为“除斥期间” 。
就租赁合同而言 ， 出租方行使合同解除权的除斥期间主要有以下几种情形：
【|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？】1、法定的除斥期间
目前法律并未对租赁合同解除权的除斥期间进行统一的法律规定 ， 较为明确的规定主要有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定“出租方知道或者应当知道承租方转租 ， 但在六个月内未提出异议 ， 其以承租方未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的 ， 人民法院不予支持” ， 但这仅仅是转租情形下除斥期间的规定 ， 并未规定在其他情形下出租方的解除权是否受此限制 。
2、约定的除斥期间
根据《合同法》第95条规定 ， 双方也可以在合同中约定解除权行使期间 ， 如果未在约定期限内行使解除权的 ， 则解除权灭失 。
也即如果双方之间在合同中已经明确约定了解除权的行使期限 ， 出租方需按照合同约定期间积极行使合同解除权 ， 否则 ， 则可能产生失权的法律后果 。
3、经催告后的合理期限
根据《合同法》第95条规定 ， 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限 ， 经对方催告后在合理期限内不行使的 ， 该权利消灭 。


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