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|商业地产出租方解除权是否可以“任性”行使？( 四 )


(2018)粤03民终22137号：本院认为 ， 前述合同条款所表述的可解除情形为“在承租土地上的建设”违反平方园区公司的园区总体规划方案、环境保护等方案 ， 按通常文义并结合合同第6.2.4条至6.2.6条的约定 ， 可知是针对新轩达公司在涉案土地上的建筑设计和施工行为 ， 且按双务有偿合同的性质和目的进行解释 ， 亦应兼顾双方通常可预期的利益和风险 ， 不能仅以一方当事人利益的最大化作为解释基础 ， 而如按平方园区公司上诉所称“在承租土地上的建设”还包括建成后的“存续状态”与事后改变的规划方案是否相符 ， 则在新轩达公司建设行为完成后 ， 平方园区公司还可通过后来改变其“园区总体规划方案”使新轩达公司陷于“违约” ， 进而据此解除合同并向新轩达公司主张承担违约责任 ， 此则明显与租赁双方期待履行至租期届满的通常缔约目的不符 ， 与诚信原则不符并导致双方权利义务显著失衡 ， 平方园区公司的该理解超出文义且异于常理 。
按双方合同第7.2条的约定 ， 合同因社会公共利益和城市规划等因素“自动解除”的前提 ， 则是政府依法征用土地或提前收回土地使用权 ， 在行政机关亦未依据 《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》等法律、法规作出相应决定的情况下 ， 平方园区公司关于其已享有约定解除权的主张 ， 与合同词句、合同其他条款、合同性质与目的乃至诚信原则均有不符 ， 本院对其主张不予采纳 。
另外 ， 我们注意到九民会议纪要中也对前述司法实践中的观点予以回应 ， 其第47条也明确指出对合同解除权是否成就应该考虑违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的实现、依据诚实信用原则进行确定 。
五、合同解除后的责任限制
为了保证租赁合同的顺利履行以及维护己方合法权益 ， 商业地产的出租方可能会在合同文本中约定承租方违约导致合同解除时的各项违约责任 ， 通常会同时约定没收保证金、支付违约金、赔偿出租方实际损失等多项违约责任 ， 这种情形下 ， 出租方如果同时主张各项违约责任 ， 能否得到最终的支持 ， 也是商业租赁中经常会遇到的问题 。
根据《合同法》第114条 ， 《合同法》第28、29条规定 ， 一方认为违约金过高或者过低的情况下可以申请法院/仲裁机构予以调整 ， 而过高或过低的参照基准是“损失” ， 因此 ， 可以看出现行合同法体系下 ， 法律对于违约金的功能定位更侧重于为损失弥补 ， 这一司法倾向也体现在司法实践中：
（2015）民一终字第340号：合同约定违约金为：同至人公司未经天力公司书面同意擅自撤场或者擅自停业关门超过30日的 ， 或未按照合同约定期限足额缴纳租金的 ， 或者其他严重（或实质性）违约行为的 ， 除应将天力公司前期给予同至人公司优惠期间产生的租金及利息补偿给天力公司外 ， 并支付壹亿元违约金 。
同时 ， 还应赔偿因其违约使天力公司遭受的一切直接损失 ， 包括但不限于天力公司的所有装修改造费用、替代经营公司的场地使用费差价、停业期间的名誉损失、律师费和诉讼费 。但是 ， 同至人公司在租赁期限内重新对租赁物进行装修、改造导致撤场或者停业的除外 。同至人公司不得将租赁物全部停业装修、改造 。双方均承诺放弃向仲裁机构或法院以任何理由申请降低本合同约定的违约金的权利 。
最终二审法院判令承租方支付欠付的租金 ， 物业管理费、水电、采暖费 ， 返还经营补贴 ， 但将违约金调整为：考虑到天力公司早在2014年7月即已知道同至人公司撤离案涉商场而任由商场闲置至今 ， 未采取任何措施防止损失扩大 ， 本院酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额 ， 即1587.326万×50％＝7936630元 。
（2015）民一终字第184号：关于逾期支付租金的违约责任 。依照合同约定 ， 承租方逾期支付租金的 ， 应同时承担以下违约责任：1、以欠付金额为基数按照日万分之三的标准给付滞纳金 ， 2、履约保证金500万元不予返还 ， 3、一次性支付相当于当时3个月租金标准的违约金即1325万元（5300万元÷4） 。开心购物广场主张合同约定的违约金数额过高 ， 请求人民法院依法予以调整 。


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