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增值税税率郑州女子花200多万买房，税率下调后价格相差三四万，能退钱吗?( 二 )


“我们交的钱不变 ， 税少了 ， 差额肯定是跑开发商那儿了 。 ”业主吴桐(化名)说 ， 他能够接受按照购房时税率执行 ， 将两个百分点的差额交给国家 ， 或者国家再以退税形式返还给开发商 ， 但不能接受 ， 开发商直接将差额算到基本房价中 。 “合同中写的 ， 税率变动由买受人承担 。 假如税率提高了 ， 肯定让我们补差额 。 现在税率降低了 ， 难道不应该给我们退钱吗?”
“即便是国家降税了 ， 开发商也应该按照新标准跟我们收 ， 而不是擅自把我们多交的税 ， 变成房价吧 。 ”在安静看来 ， 开发商退回这笔钱 ， 理所应当 。
增值税纳税义务人为卖方 并非买方
而开发商则不这样认为 。 在给业主们的书面回复中 ， 开发商认为 ， 购房合同在增值税税率变动前就录入了房管局系统 ， 适用11%的税率符合当时的政策规定 。
至于为何无法退两个点的增值税 ， 开发商称 ， 增值税的纳税义务人为卖方 ， 并非买方 。
在合同中 ， 出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款 ， 并约定了商品房单价及总金额 。 具体税率并非双方在商谈合同时的重点 。 即增值税税率系通过房屋总价倒推计算得出 。
关于究竟是否应该退两个百分点的增值税差额 ， 河南商报记者联系了开发商 。 工作人员称会向财务部门了解详情后给出回复 。
“增值税一般是包含在总房价里的 ， 由开发商自己申报 ， 而不是买房者申报 。 ”郑州一家房地产企业法务人员称 ， 大多数情况下 ， 房产企业只会在购房格式合同中约定总房价 ， 但并不会涉及增值税问题 。 “就像去超市买东西一样 ， 所买的商品都包含增值税 ， 但不会有人专门告诉你这里边有多少是基础价格 ， 多少是增值税 。 ”
“增值税缴纳 ， 一般是按照纳税义务发生时间确定税率的 。 ”河南商报记者从税务部门了解到 。
“房地产行业增值税申报 ， 一般是在交房时 。 ”就职于税务部门的赵笑(化名)分析 ， 安静签订购房合同时间为2018年4月 ， 当时增值税的确为11% ， 所以在合同中用这个税率计算增值税并无不妥 。
而交房时间为2020年4月30日左右 ， 所以增值税申报应该按照最新税率来计算 ， 也就是9% 。 “所以说 ， 从税收的角度来讲 ， 我觉得开发商并没有什么问题 。 ”赵笑说 。
律师：如果合同中明确税率 开发商应归还差额
“近段时间遇到的这种咨询比较多 。 ”针对开发商是否应该退还两个百分点的差额 ， 税务律师丁先生介绍了自己的观点 。
“这是一个交易习惯问题 。 ”丁先生表示 ， 增值税是价外税 ， 一般情况下到超市买东西 ， 都是含有税的 ， 只是大家日常的交易习惯 ， 忽视了这种感觉 。
“在该案件中 ， 开发商明确了不含税房价 ， 与日常的交易行为就不同了 。 ”丁先生举例 ， 假如总房价为100万元(不含税) ， 2018年初税率为11% ， 开发商应该收业主111万元 ， 需要上交给税务局11万元 。 税率降低以后 ， 开发商收业主111万 ， 交给税务局9万元 ， 那么开发商的现金进入量就增加了 。
“解释这个问题 ， 准确来说就是价税合计问题 。 ”丁先生说 ， 一般情况下 ， 价税是绑在一起的 ， 如果合同中明确价、税分开的话 ， 开发商是需要退还差额的 。
“税率高、税率低是不会损害到开发商利益的 。 ”丁先生强调 ， 增值税是间接税 ， 表面上看开发商是纳税人 ， 实际上消费者才是纳税人 ， 降税的真正目的 ， 其实是让利于消费者 。
“一般情况下 ， 开发商是不应该把基本房价和增值税分开的 。 ”郑州市二七区一家律师事务所律师朱先生同样认为 ， 涉及到税率变更 ， 如果合同中曾明确税率、税额 ， 开发商应该将差额返还给购房者 。
“国家税率变化 ， 应该算是形势变更 。 ”中原区一家律师事务所律师刘先生查看了安静的购房合同后表示 ， 从税收角度上看 ， 开发商的做法没有什么错 。 但的确已经明确了税率和税额 ， 发生变化后 ， 理应还给购房者 。 “这只是初步判断 ， 具体情况还需要结合房屋单价、当时与开发商协商内容等具体情况综合判断 。 ”


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