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广州激战广州旧村( 三 )


如果要回溯至源头 ， 拉开广州旧改序幕的是2007年 ， 首个整体改造城中村猎德村成功出让 。
2010年9月 ， 猎德村正式启动回迁 ， 近7000村民开始陆续回迁至复建区村民安置房 。 短短三年时间 ， 合景泰富与富力地产、新鸿基合作开发的猎德村项目 ， 被写入了广州旧改成功案例 。
广东省房协专家委顾问黎文江曾说 ， 在这之前的旧改并不是都由开发商介入 。 由于涉及面广、利益协调难等原因发生过不少纠纷 ， 广州旧村改造一度不允许开发商参与 。
不过自2009年正式启动“三旧改造” ， 放开了这样的限制 。
此后2018年4月的新政 ， 又一改此前“政府先低价征地 ， 再以数十倍甚至更高价‘招拍挂’出让给开发商”的老旧改模式 ， 政府允许甚至鼓励房企和旧村自行洽谈 ， 省去“招拍挂”环节 ， 转而协议出让旧村改造地块 。
这进一步为企业入村扫清障碍 ， 不少房企跃跃欲试 ， 一小批原本沉寂的土地和旧村庄经过改造和更新 ， 摇身变为城市中心的黄金旺地 。
有猎德、琶洲、杨箕成功案例在前 ， 庞大体量的广州旧改 ， 便成为了房企眼中争相抢夺的“香饽饽” 。
但广州的旧村热浪 ， 大体上是从2019年开始 。 三年内（2019-2021年） ， 广州市要新增实施改造任务面积54000亩 ， 完成改造任务面积35000亩 ， 争取实现开工项目400项以上 。
“三年行动计划”的提出 ， 令广州旧改站上新起点 。
相应的旧改新政随之密集出台 ， 据统计 ， 从2019年至今 ， 广州市共发布超过30个左右关于城市更新的政策 ， 公布政策数量上是历年最多的 。
政策的修正、完善和松绑 ， 使得旧改流程更加合理 ， 各方利益更趋平衡 ， 开发商投资积极性大大提高 。
这些因素 ， 驱使房企间的潜流暗涌进行“资本血拼” ， 旧改市场硝烟四起 ， 各种暗战不绝于耳 。
本地龙头房企纷纷加大对城市更新介入力度 ， 还专门成立旧改公司将其纳入核心业务范围 。
以富力为例 ， 富力城市更新集团于2019年4月份正式成立 ， 已签约改造的村庄超过二十个 。
此前缺席的外来房企 ， 要么依靠经验老练的的舵手坐镇 ， 要么高薪酬挖掘本地人才资源 。
以升龙为例 ， 为进入羊城做的其中一项准备 ， 便是从富力、珠光等本土房企高薪挖走不少专业人才 ， 组建新团队 。
据统计 ， 2019年广州新推的数十个旧村改造项目 ， 吸引了20多家房企前来争抢 。 最终完成公开签约的26宗 ， 金额总计达1646.58亿元；项目总面积达3250.29万平米 ， 相当于5个珠江新城 。
其中 ， 方圆、时代、升龙各自揽下4条村 ， 成为去年广州旧改最大赢家 。 保利、大华、越秀、富力各斩获2条村 ， 剩余的则由合生创展、佳兆业、融创以及港资新世界发展等瓜分 。
2020年至今 ， 入局者又添新成员 ， 包括本地房企敏捷以及外来者香江控股、河南瀚宇等 。
这将是一场持久战
抢夺旧改市场份额的激战还将持续上演 ， 而这场战争比拼的不仅仅是硬实力 。
提前进场 ， 需要砸进去十几个亿真金白银先安置后开发 ， 还有融资成本、上下打点 ， 承担市场风险等 。 这对于拥有地缘优势和资金实力等底牌的本地头部房企来说 ， 占据绝对优势 。
但引用业内流传的一句话——旧改最开始是钱的问题 ， 到最后能不能成功 ， 就是“人”的问题 。
能否最终取胜 ， 除去最重要的旧改经验和操盘能力等因素 ， 也需要“软实力” 。
首先赢得村民认可是制胜的关键一步——以地理优势突出的赤沙村为例 ， 该村引来房企激烈争夺 。 据悉 ， 为讨好村民 ， 在去年端午节各村龙舟赛中 ， 保利和富力慷慨解囊各自捐助60万元 ， 为赤沙村夺冠助兴 。
这样的角逐戏码 ， 仅是房企抢滩广州旧改的缩影 。
前期介入尚且如此 ， 按照目前广州旧改进度 ， 因涉及利益群体较多 ， 基层协调难度大 ， 对团队谈判、规划及执行能力要求高等 ， 一个村改项目的周期一般在5-8年甚至10年 。 显而易见 ， 这将是一场持久的“消耗战” 。


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