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北京|存量项目密集上市 北京城市更新迎来新机遇( 三 )


泰禾北京公馆前身为远洋国际中心B座 ， 2016年12月 ， 泰禾以11.83亿元收购而来 ， 项目建筑面积为26966平方米 ， 折合楼面价为4.39万元/平方米 。 此后项目方一度以金尊府名义对外销售 ， 销售单价高达15万元/平方米 。
据北京公馆销售人员透露 ， 项目为70年大产权公寓 ， 销售均价为10.9万元/平方米 ， 全部为精装修 ， 一个厨房水龙头价值10万元 。 目前正在和官方沟通落户和上学事宜 ， “已经进展到99%了 ， 预计很快就能沟通下来 。 ”
按照目前售价计算 ， 北京公馆的货值接近30亿元 ， 与当初收购价相比上升1.6倍左右 。 上述旧改人士表示 ， 城市更新项目利润空间比一般新建项目大 ， 但风险也大 ， “只要各方面关系都能摆平 ， 大部分能赚钱” 。
城市更新机遇
实际上 ， 已经有包括万科在内的房企开始重点拓展北京城市更新领域 。 近年万科在北京获取的项目 ， 大多数为城市更新项目 ， 直接拿地的行为越来越少 。 包括中融信托、远洋资本、首创经中等平台也将城市更新作为下一个蓝海领域 。
站在泰禾北京公馆项目样板间中 ， 四环路对角线就是中弘大厦 ， 该项目官方名称为慈云寺危改小区二期6号楼 ， 2016年1月开工建设 ， 目前项目接近封顶 ， 还没有竣工 。 中弘遭遇资金危机后 ， 该项目被司法拍卖 。
2020年4月8日 ， 该项目被北京植晟云厦物业管理有限公司以33.12亿元价格拍下 。 该项目地上建筑面积为65616平方米 ， 综合楼面价为5.05万元/平方米 ， 大部分为办公 ， 另有少部分为商业 ， 地下为仓储和车位 。
如果参考附近远洋国际中心写字楼12元/平方米/天租金计算 ， 在不计算其他投入及满租的情况下 ， 年化成本收益率可以达到8%以上 。 无论销售还是出租 ， 均有较大的盈利空间 。
植晟云厦物业为中植集团旗下公司 ， 除了中弘大厦外 ， 2019年9月16日 ， 中植集团旗下西北金控资本管理有限公司还以11.9亿元价格拍下东城区工体西路3号房产 。
【北京|存量项目密集上市 北京城市更新迎来新机遇】该项目地上建筑面积27564平方米 ， 平均楼面价为4.32万元/平方米 。 5月26日 ， 西北金控引入世茂集团持有10%的股份 。 据一位熟悉项目的人士透露 ， 未来项目将改建成公寓对外出售 。
目前工体3号附近二手房价格在7万-12万元/平方米之间 ， 即便按照7万元单价计算 ， 项目货值也接近20亿元 ， 如果加上车位等收益 ， 减去未来装修改造等成本 ， 收益也接近一倍左右 。
上述城市更新人士表示 ， 目前北京有一大批运营效率不高的低效物业 ， 多数在国企、事业单位等手中 ， “这些物业放在他们手中连收支都很难平衡 ， 成为负担 ， 如果出售套现或合作改造 ， 不仅提高物业价值 ， 还能增加收益 。 ”


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