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北京|存量项目密集上市 北京城市更新迎来新机遇( 二 )


另据网签信息 ， 目前尊悦光华还有7套住宅未签约 ， 不过销售人员称 ， 个别房源有退房 ， 实际可选择的房源更多 。
不同于尊悦光华 ， 小营路5号项目前身四方大厦原为经营用房 ， 除了办公外 ， 还有酒店、饭店、长租公寓、足疗店等租户经营 。 2017年前后 ， 四方地产陆续清空了原有租户 ， 于2018年开始对项目进行改造 。
2020年4月1日 ， 小营路5号项目拿到现房销售许可证 ， 并于5月开始对外销售 ， 销售人员介绍 ， 前期销售情况一般 ， 后来引入第三方渠道代理后 ， 销售速度开始加快 ， 目前已经销售接近一半 。
北京市住建委信息显示 ， 小营路5号项目共计126套房源 ， 批准销售面积16261平方米 ， 销售均价6.5万元/平方米 。 截至6月3日 ， 累计销售60套 ， 其中已经签约的有22套 ， 签约均价为5.7万元/平方米 。
上述两个项目均为现房销售 ， 北京书院则以新房预售形式销售 。 项目共计126套房源 ， 批准销售均价为11.18万元/平方米 ， 截至6月4日 ， 还有78套房源处于可售状态 。
此外 ， 还有一大批房源以二手房形式对外销售 ， 其中大部分为酒店、公寓类产品 。 据一位销售人员透露 ， 2019年以来 ， 一部分长租公寓经营不善 ， 进行退租 ， 由于二次招商较为困难 ， 业主方将项目改造后以公寓形式上市销售 。
利润空间较大
尊悦光华项目因合作方出现纠纷 ， 项目在建工程历经多次转手 。 2006年12月 ， 北京盛华夏房地产开发有限公司以6100万元从长城拍卖获取项目所有权 。
加上后来补缴的土地出让金及相关税费 ， 盛华夏地产获取项目总成本为7310.62万元 。 接手项目后 ， 2012年前后 ， 盛华夏地产出现股东纠纷 ， 诉讼持续多年 。
根据北京市住建委批准的现房销售均价 ， 项目整体货值高达8.19亿元 。 如果按照目前13万元/平方米的销售均价 ， 项目货值超过10亿元 。 如果不计融资费用等成本 ， 项目毛收益高达10倍以上 。
小营路5号项目原为北京四方大厦 ， 销售人员透露 ， 项目为首创经中收购而来 ， 作为城市更新项目对外销售 ， “项目土地使用属性一直都是住宅用地 ， 只不过原来当作办公楼使用 。 ”首创经中为首创集团旗下城市更新平台 。
根据北京市住建委审批信息 ， 小营路5号批准销售面积为16261平方米 ， 销售均价为6.5万元/平方米 。 照此计算 ， 该项目总货值为10.57亿元；按照目前的签约均价5.7万元/平方米计算 ， 货值也达到了9.22亿元 。
首创经中方面没有公布当初收购价格 ， 据上述城市更新人士测算 ， 假定改造前的租金收益率为5% ， 那么改造前估值不会超过5亿元 。 但是由于该项目收购时间较早 ， 收购价格可能更低 。


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