江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

债券专题研究 | 地产企业除了下调利率，还能怎样“降”负债( 二 )


债券专题研究 | 地产企业除了下调利率，还能怎样“降”负债
图片

（二）金地集团下调利率的目的
1996年2月 ， 金地集团由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT 斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会（后更名为“金地（集团）股份有限公司工会委员会”）5 家单位作为发起人 ， 在原金地实业开发总公司（简称“金地实业”）的基础上 ， 通过对金地实业进行改组设立 ， 并于2001年在上海证券交易所上市 。 截至2020年3月 ， 公司无实际控制人 ， 第一大股东为富德生命人寿保险股份有限公司-万能H（简称生命人寿） ， 持股比例为21.69% 。 公司主营业务为房地产开发与销售 ， 经营模式以自主开发销售为主 ， 业务分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发与运营、房地产金融及物业管理服务等 。
债务规模方面 ， 公司外部融资以银行借款和债券融资为主 ， 2017年融资规模大幅增加 ， 资产负债率从65%跳升至72% ， 此后一直维持70%以上 ， 位于行业合理区间 。 截至2019年末 ， 长期借款和一年内到期的长期借款合计464.35亿元 ， 公司存量债券余额415亿元 ， 其中美元债4只 ， 余额62.57亿元 ， 资产负债率75.4% ， 净负债率60.24% 。 为缓解新冠疫情带来的负面冲击和偿债压力 ， 公司2020年已发行6只债券全部用于偿还到期债务 ， 规模合计60亿元 ， 资产负债率升至77% ， 公司整体债务规模进一步提高 。 负债期限方面 ， 截至2019年末 ， 有息负债合计947.58亿元 ， 长期负债占全部有息负债的63% ， 较2018年末的81.85%明显下降 ， 但非受限现金依然可以覆盖短期负债（1.25倍） ， 期限保持相对合理 。 融资成本方面 ， 通过与行业[1]的对比 ， 整体负债平均融资成本4.99% ， 其中债券发行成本多数情况下位于行业平均水平以下 。 “18金地03”与同期国债的发行利差为204BP ， 同月发行的“18华夏01”发行利差为355BP 。
债券专题研究 | 地产企业除了下调利率，还能怎样“降”负债
图片

但受新冠肺炎疫情影响 ， 公司一季度营业收入同比下滑34% ， 随着存量债券进入回售期（约80亿） ， 公司短期偿债压力进一步加大 ， 截至2020年一季度 ， 现金短债比将为1.04 。 从主动负债管理的三个方面（规模、期限、成本）看 ， 当前金地集团进行负债管理的重点在于减少短期债务 。 此次利率下调事件的主要目的 ， 利用当期市场宽松的环境 ， 通过降低票面利率 ， 迫使持有人回售 ， 提前购回2021年到期的债券 ， 进行低息再融资 ， 延长债务期限 。 但从投资者保护的角度看 ， 此次缺乏对投资者利益的考虑 ， 持有人回售的主动权变得相对被动 。
债券专题研究 | 地产企业除了下调利率，还能怎样“降”负债
图片

受“18金地03”事件影响 ， 于6月进入回售期的“18金地05”也宣布维持当期票面利率 。 而2020年进入回售期的还有“17金地01”和“15金地01” ， 也将面临同样的问题 ， 可以考虑下文提到的相关方法 。
二、房地产企业的负债管理
（一）房地产企业的负债特征
房地产行业由其业务形式决定了属于高负债行业 ， 从2018年数据[2]看：（1）地产行业平均净负债率99% ， 仅次于非银金融和公用事业 。 （2）短期负债占比59% ， 再融资需求相对较高 。 （3）经营现金净流量/流动负债为-5% ， 远低于其他多数行业 。 以上特征表明 ， 地产行业高度依赖外部融资 ， 且短期偿债能力有限 ， 债务滚续需求大 。 相比境内企业 ， 目前香港房地产市场相对成熟 ， 港资主流房企普遍采用租售混合经营的业务模式 ， 注重业务间内部现金流的平衡 ， 对外部资金依赖程度相对较低 ， 保持了较高的抗风险能力[3] 。 以2018年数据为例 ， 香港前十大房企中 ， 资产负债率平均值为24% ， 净负债率平均值14% ， 现金及等价物基本可以覆盖短期有息负债 。


推荐阅读


上一篇：北晚新视觉网|美国多州州长拒绝特朗普想要派遣军队的决定：再次证明他无能为力

下一篇：森狼战略观察|美军向伊朗发出最后通牒：大战或已在所难免，全球最强火力战机抵达