惠东投资天坑！一年一次割韭菜的季节又来了！( 二 )
以现在中介热推的双月湾为例 。
每年7-9月为旺季出游 ， 入住率可达80% ， 旺季出租天数74天 ， 正向海景旺季两房租金最高去到2000元/套 ， 旺季收入14.8万 ， 每年5、6、10、11月仍然有不少人出游 ， 且租金在500-1200元不等 ， 估算30%的入住率 ， 平均租金800元 ， 这里也有近3万 ， 其他淡季算20%的出租率 ， 平均租金300来计算 ， 也有1万左右 ， 全年租金算下来也有18.8万 。
按照目前主流的五五分成模式 ， 业主一年的租金收入也可以到9万 。
目前万科双月湾新房均价1.2万/㎡ ， 二房在76-79㎡ ， 算下来总价92万左右 ， 这样算下来回报率近10% ， 哪怕没有每年大概2%的回报率递增 ， 9年也就回本了 ， 看上去真的太笋 ， 但这都是中介在给你算最理想化的状态 。 
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实际上海景房的租金直接受海景朝向以及物业管理的影响 ， 而且不同海域面向客群不同 ， 也会影响投资价值 ， 10%的租金回报并不是主流 ， 大多数能去到7%就已经非常不错了 。
而且其中你还要计算期间你贷款利息的支出以及你所损失的机会成本 。
海景房的成长性非常弱 ， 近5年来惠东新盘价格总体是有小幅上涨 ， 但18年到了高峰值之后 ， 就开始走出微跌态势 ， 2015年年末惠东海景房均价7807元/㎡ ， 而大亚湾2015年年末均价5666元/㎡ ， 到2020年5月惠东海景房均价也就8089元/㎡ ， 而大亚湾2020年5月均价是9899元/㎡ 。 
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（2015年惠东房价走势）
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（2015年大亚湾房价走势）
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（2020年惠东房价走势）
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（2020年大亚湾房价走势）
5年期间 ， 惠东房价涨幅3.6% ， 而大亚湾涨幅74% ， 如果选择的是惠阳和大亚湾的优质项目 ， 涨幅完全可以去到100% 。
这就是机会成本的损失 ， 并且惠东的房子转手十分不容易 ， 从链家上挂出的房源来看 ， 万科双月湾现在二手房均价不过1万左右 ， 最长挂牌时间已经超过1年 ， 仍然卖不出去 ， 如果遇到急事用钱 ， 惠东房子是很难卖 ， 流动性绝对比不上住宅 。 
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所以哪怕是紧靠着深圳的惠州 ， 当下最具投资价值的 ， 不是惠东的海景房 ， 仍然是临深的惠阳和大亚湾的住宅 。
做为为情怀而买单的物业类型 ， 除非闲钱多很想买 ， 或者就是有海景情节 ， 否则 ， 海景房绝不是最佳的投资产品 。 
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当下人们已经逐步从买房到买好房的过渡 ， 也就是开始从马斯洛需求层次中的第二层安全需求开始转向情感和归属的需求 ， 所以很容易为“海”而冲动消费 。
海景确实属于稀缺资源 ， 但房产投资逻辑中 ， 只有海景还远远不够 ， 长期仍然需要关注投资标的的成长性 ， 长期不能靠地段升值和溢价的海 ， 顶多短期自住加出租 。
近期中介的朋友圈开始推惠东的海景房 ， 又是一年应季节的集中营销 ， 如果大家在冲动投资前能看到这篇文章再好不过 ， 在此有几点建议：
1、有闲钱且真的有海景情节 ， 也要选择离大城市自驾2小时范围内的海景房 ， 比如惠东亚婆角滨海区 ， 近深圳、配套齐全 ， 能满足短期自住的需求 。
2、如果只是想投资 ， 惠州的投资价值还是在于临深的住宅 ， 而非只能靠出租赚钱收益的海景房 ， 哪怕真的有海景情节 ， 也完全可以住在惠阳 ， 周末自驾到惠东出游 ， 而不是选择买一套海景房 ， 冲动过后很可能会陷入无尽的懊恼 。
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