惠东投资天坑！一年一次割韭菜的季节又来了！
口罩依旧无法阻挡国人那颗热爱大海的心 ， 前赴后继的韭菜正奔赴而去 。
疫情在家窝了太久加上炎热的夏天渐到 ， 都在煽动中国人海边出游的神经 ， 五一元逍和朋友从深圳出发去惠东双月湾 ， 遇上节假日高峰期 ， 本就2个半小时的车程硬是熬到了8个小时 。
深圳人对海的热情 ， 点燃了惠东滨海旅游的火热 ， 而伴随着惠东滨海旅游度假区火热开发的步伐 ， 一个个旅游地产项目也拨地而起 ， “海景房”成了惠东的代名词 ， 无利不起早的投资客也开始蠢蠢欲动 ， 打着滨海度假的海景房 ， 值不值得搞一套？
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首先必须要知道 ， 海景房≠旅居地产 ， 海景房的投资收益主要依靠出租回报率 ， 而旅居地产的投资收益仍然是物业自身的升值前景 。
大多数海景房只能满足了短途旅游的要求 ， 而不满足长期居住的要求 ， 因此也就丧失了房产的成长性 ， 当下纵观全国 ， 旅居地产价值最高的非海南三亚莫属 。
其他以“海”的名义打着旅居地产名义的 ， 往往坑比笋多 。 就整个广东省而言 ， 有海的城市不少 ， 深圳、惠州、阳江、茂名、湛江 ， 都有海 ， 除了深圳之外 ， 其他都有相应的海景房投资市场 ， 但除了惠东 ， 其他城市的海景房都离广深太远 ， 没有短期旅游庞大的客群支撑 ， 这些海景房投资可能是个巨坑 。
从深圳南山出发 ， 到惠东最近的滨海区霞涌滨海广州 ， 不过1小时38分 ， 到巽寮湾沙滩也就2小时4分 。 
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惠东滨海度假区凭借临深的地缘优势 ， 深圳人对度假休闲品质的要求 ， 近7成的海景房被深圳投资客给买走 。
但这些深圳客到惠东投资滨海房产 ， 少部分人是纯粹基于度假需求和物业自身的升值前景 ， 而绝大部分人则是看重惠东滨海房产的出租回报率 。
【惠东投资天坑！一年一次割韭菜的季节又来了！】那么当下的惠东滨海房产出租回报率究竟如何？
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作为全国名列前茅的海洋大县 ， 惠东拥有171.8公里超长海岸线 。 近年来 ， 随着惠东政府对滨海旅游资源的开发 ， 已经形成巽寮滨海旅游度假区、港口滨海旅游度假区、亚婆角滨海旅游区等多个滨海旅游度假区 。 
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2008-2018年这10年来 ， 接待游客增长4 .6倍 ， 旅游收入增长11.6倍 。 
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有人的地方就有江湖 ， 有江湖的地方总会有逐利的开发商和投资客 ， 随着惠东滨海旅游开发的深入加上旅游人数的激增 ， 惠东的海景房也是拔地而起 ， 延绵的海岸线上分布了大大小小不下20个楼盘 ， 这里面有笋就会有坑 。
当下惠东滨海旅游投资物业的主流出租模式是第三方代租代管 ， 即业主自由选择将物业委托给第三方托管平台（一般是酒店）进行打理 ， 而这种托管产生的收益有两种：
一种是按收益分成 ， 收益会根据旅游淡旺季以及出租率来调整 ， 收益不固定 ， 但基本是逐年递增 。
第二种是固定收益模式 ， 第三方托管平台根据对物业价值的评估 ， 约定每月固定的返租金额 ， 这种方式收益固定 ， 但回报率低 ， 风险小 。
除了主流的第三方托管之外 ， 还有开发商返租和业主自行打理物业两种方式 ， 开发商返租一般是按照签订的返租协议 ， 在合约期内 ， 每年按照约定的回报率返租给业主 ， 自行打理业务就是模式自己掌控 ， 自由度高 ， 用心管理收益率高于前面几种模式 ， 但耗费时间太多 。
目前惠东滨海旅游市场中不同的位置、产品品质的不同、配套的完善与否都直接影响租金 。
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