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验收二手房有啥注意事项

【验收二手房有啥注意事项】 一、收房流程
1、查看三书一证一表
三书一证一表是购入二手房关键的证件，其中“三书”指《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。
2、先验房后签字交费
验房前，物业会催促业主交付物业费及其他费用。业主可同他们交流，验收后，再交费。从物业处拿钥匙，应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，保存好验房问题备案单。
3、签相关合同
签买卖合同、业主公约、前期物业管理等合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
4、交合理费用
一般为有物价局批文的物业管理费，还有装修押金、垃圾清运费等。
二、关键项目验收
二手房验收中重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得！
1、查看是否有私搭私建部分
一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；二要查看屋内是否有搭建的小阁楼、是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，或将一间分隔成两间；三看阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
2、确认房屋的准确面积
二手房验收的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积，但保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓的地毯面积。
3、观察房屋内部结构及装修状况
二手房验收时要弄清户型是否合理，有没有不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题；原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是否需要全部打掉。
4、考核房屋的配套情况
打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够等。
5、查验物业管理水平及收费标准
向有关人员了解水、电、煤、暖的收费方式；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管理费的收取标准等。
三、细节验收
除了上面的二手房验收流程和重要的注意事项，下面再告诉大家一些二手房验收细节。
1、二手房验收常见所需工具
小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓
5米卷尺：用于测量房子的净宽高等
万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
塞尺：用于测裂缝的宽度
计算器：用于计算数据
笔：用于签字等
2、检查墙体情况
墙面重点检查平整度、看是否渗水、是否有裂缝，是查看一些墙体是否有水迹，是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3、检查防盗门情况
看防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活；观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象；检查门铃是否不响或响了不停。
4、检查窗户情况
检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀；看推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞；窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水；双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁。
5、检查管道情况
看管道安装是否通畅和密封，用手使劲晃动暖气管和上水管，如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。检查厨房烟道方法：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。检查煤气管道方法：用冒烟的纸卷放到报警装置，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。
6、检查下水情况
先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。是否有漏水现象。另外，洗手间与厨房的邻近墙面(另一面)也是可以看到一 些迹象的。
以上是二手房验收的注意事项
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1、 看墙壁。一般来说，如果二手房没有经过临时的粉刷，那么墙壁有渗水的话，会有泛黄或者乳胶漆"流涕"的迹象。如果房主在转手房子前做了粉刷也是比较容易看得出的，因为这种粉刷往往比较马虎。从刷痕中也可以隐约看得出一些迹象来，因为房主在转手房子前如果对墙壁进行全体的装修，成本的确有点高。
2、 看地面。主要是要看清楚踢脚线部位有没有渗水迹象，包括乳胶漆或者墙纸表面有没有异常。另外，犹其是要看是否有发黑的部位。
3、 把已放家私搬开。有一些人买二手房时，都会看到房子里面还放有一些家具。房主往往会很好心地跟你说："刚买的，不舍得丢，你能用就拿去用。"话你可听，但工作还得继续，把家具从原墙地面搬开，检查这些部位是否存在着掩蔽的问题。
4、 验防水。旧房子验防水的难度可能更简单点。下去楼下借看一下天花板，看看是否有漏水现象。另外，洗手间与厨房的邻近墙面（另一面）也是可以看到一些迹象的。
在新房验收的参考中，除了地平你可能不需要再操心外，其他的条目最好也认真地检查一下。以免日后给自己带来麻烦，另外，如果发现问题，可以在现阶段杀杀价，这样可以弥补一下你日后维修的开支。
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一、了解二手房收房流程
1、查看三书一证一表
　　合法的房屋都是有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》等相关证件的，只有这些证件都齐全的房子，才能放心的购买。
2、验房后签字交费
　　当新业主在验完房子后，再到物业那里交齐所有的费用，拿到楼梯层钥匙、进户门钥匙、水表、电表和信箱钥匙等，如果发现其中有任何的问题，要坚决不交费、不签字。
3、签订相关的转接合同
　　和房主商量好价格，确定要购买房子时，要和原房主签买卖合同、业主公约、前期物业管理等合同时，签字时要看好条款，不能放弃自己的权利。
4、交合理费用
　　根据本地的相关政策，有物价局批文的物业管理费，还有装修押金、垃圾清运费等。
验收二手房有啥注意事项
二、关键项目的交接检查
1、二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收房内放置的空调、灶具、热水器、冰箱等大件设备，收取发票和保修卡。
2、要去水、电、煤气、天然气、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清等营业网点办理相应的过户手续，确认无欠费的情况。
3、原房东应将户口从房产证上迁出，所有的相关钥匙都要清点转交给现房主，当二手房过户及结算完毕后，买家要将合同约定的尾款全部结清给原房主。
验收二手房有啥注意事项
三、细节验收
1、检查墙体是否有裂缝、漏水的情况，同时也要检查墙面的平整度问题。
2、家里房门、窗户是否变形、开关推拉是否灵活、是否都能正常使用。
3、检查各管道安装是否牢固，打开水阀看排水是否流畅，放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。
4、卫生间、厨房是否有渗水、积水的问题。
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我是亮洪，房产五年，金融三年。
相比于一手房 购买二手房在收房时可能跟原业主的水电燃气等费用，还有户口的迁移会发生矛盾，为了避免出现这些问题，购房者在收房时特别要注意几个问题。
1，结清各种费用。
买家在收房时必须跟原业主已结清水电燃气电话，网络物业管理费等。费用，以免自己承担不必要的费用。
水费：按照自来水公司规定，凡发生逾期未缴按日加收滞纳金，如以经30日催缴后仍未付清水费和滞纳金的住户则断水。因此在交房前购房者要询问原业主是否已付清水费。保留水费账单的收据。
电费：按电力公司规定私自装加电表私自开启封印，擅自变更计量装置等行为属于违章行为，违者按违章用电行为处理，因此在交收房二手房时，买家必须亲自检查电表是否有移动改装线路正常的视频保留下来 还有保存原业主已经缴纳的电费收据单。
物品明细：有些买家喜欢购买一些带装修或者赠送家具的二手房，附赠的家电家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所挣的家具家电的数量和品牌，或者拍照。作为合同的附件保存下来。
检查房产里面：买家在收房时注意看房屋的质量门呐天 窗 天花 地板 有没有掺漏水 下水道是否有堵塞？
要求业主迁出户口 对于学区房，有部分业主房屋出售，但户口仍挂在已出售的名下，如果想将户口迁入在收房时，要求原业主把户口迁出，不然派出所不给你。迁户口进来。
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一、导言交房阶段发生的纠纷，虽然有时金额不大，却十分影响入住心情！
这个阶段的纠纷预防有个特点：只能前置！
如果签约时没有想到、没有在合同“埋”下维权依据，就当心后面被“欺负”！
二、双方约定附送贵重家具家电，但事实上房价因此偏高
豪华装修全赠送的二手房，正所谓“羊毛出在羊身上”，家具家电都是房款的一部分。一定要在买卖合同的附件中详细记载交付时的家具家电清单，包括品牌、款式、材质、新旧程度…
否则交易中一旦双方发生不愉快，卖方就可能利用合同的漏洞，用“以旧换新”、“调包”来恶心你。
三、交房含有中央空调时，不宜用“固定装修”表述
“固定装修交付”中，固定装修到底包括哪些，对此还没有一个十分权威的说法。有些人认为，只有地板、吊顶、墙纸、灯才算固定装修，还有些人认为界定标准在于：拆除是否必须破坏房屋墙面及结构。在这样的标准下，中央空调就被列入了固定装修范围。
简法更倾向于后者，应该以“是否需要破坏墙面及结构”为界定标准。但从避免纠纷的角度出发，还是建议在合同中特别说明一下，合同中的一句话，抵得过纠纷时的千言万语。
四、有嵌入式家电的二手房，要对家电归属做明确约定
有些房子是由开发商统一精装修交付，并向厂家定制特殊尺寸电器，与整体装修风格一致。
购买这类二手房时，如果双方没有针对交房细节深入协商，很可能针对“藏在里面的家电是否属于固定装修”这一问题产生误解。
建议买方充分考虑到重新配备的难度，尽量要求保留，并记录在合同中。
五、购买的房屋存在违章搭建
有违章搭建的一楼及顶楼，因为这部分面积不在产权证上，不属于登记面积，所以也不受法律保护，无法通过法律的手段要求上家尽到修复义务，也不能以此为由扣留尾款。
六、带租约交付的房子
因为租期未到，往往无法进行交房验收，所以等于你替卖方承担了“租客返还房屋时的不合格交付”的风险。
这类交易的交房验收以签订三方协议为准，也就是卖方把“出租方”的权利义务转让给你，你只需要确定租赁协议中对你有系统的保障就可以。


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