黄瑜：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地
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2020年5月13日 ， 由中指研究院、中国房地产TOP10研究组主办 ， 中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会”隆重召开 。
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中国物业服务百强企业研究自2008年以来 ， 已持续进行了十三年 ， 其研究成果得到了社会各界的广泛认可 ， 已成为评判物业服务企业综合实力和行业地位的重要标准 。 十三年来 ， 中国物业服务百强企业的研究成果记录了物业服务企业的成长历程 ， 更是见证了物业服务企业在资本市场从无到有到风起云涌 。
2020年 ， 全球金融市场大幅波动 ， 在资本市场整体低迷的情况下 ， 上市物业服务企业的表现 ， 成为资本市场的一道风景线 。 结合2020物业服务百强企业研究 ， 中指研究院进行了“透视资本道与术、构筑物业服务价值高地”的专题研究 ， 今天将研究成果与大家分享 ， 希望对物业百强企业的发展战略有所帮助 。
2014年 ， 彩生活上市拉开了物业服务企业进军资本市场的序幕 。 目前 ， 23家企业登陆香港资本市场、3家企业登陆A股市场 。 截至2020年4月底 ， 港股上市企业总市值达3300亿港元 ， A股上市公司总市值达365亿元人民币 。 碧桂园服务的市值近千亿港元 ， 雅生活服务和保利物业市值在500亿港元左右 。 同时 ， 九成企业市盈率高于市场的平均水平 ， 可见 ， 物业资本风头强劲 。
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回顾物业服务企业的上市历程 ， 资本的道术从最初的追逐概念逐步回归到注重基本面 。 2014年 ， 彩生活借势“互联网＋” ， 以社区O2O概念破局资本市场 ， 之后中海物业、绿城服务等企业也顺势登陆香港市场 。 检索第一批上市的物业服务企业 ， 他们的战略重心不断地发生变化 ， 彩生活在2014到2018年间都致力于打造社区O2O平台 ， 构筑社区生态圈 ， 持续关注线上服务 ， 但线上收入贡献的增长并未达到预期 ， 资本表现也未尽人意 。 2019年明确回归基本服务 ， 注重提升服务温度的战略 。 中海物业2015年上市后 ， 就一直主张提高服务质量 ， 降低服务成本 ， 利用科技工具提升管理效率 。 绿城服务2016年以园区O2O概念上市 ， 但之后一直坚守高品质服务 ， 保持高质量规模扩张 ， 同时也不断深化社区教育、零售等多元业务 。 中海物业和绿城服务在上市不久就抛弃了“互联网＋”的概念 ， 明确注重基本服务 ， 企业也持续得到资本市场的认可 。 截至2020年4月底 ， 中海物业和绿城服务的市值都在300亿港元左右 ， 较上市首日涨幅均在3倍以上 。
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2018年后 ， 上市物业服务企业迅速增多 ， 总结这期间上市的近20家物业服务企业获得资本市场青睐的核心优势如下：
第一 ， 规模大：碧桂园服务、雅生活服务和保利物业这三家企业的特点是：现有的规模大、后续上游地产公司的支持力度大、自身的市场拓展能力强 。 2019年 ， 保利物业、碧桂园服务和雅生活服务的管理面积都超过2亿平方米 ， 同比增速均在50％以上 。 截至2020年4月底 ， 三家企业市值位列前三甲 。
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第二 ， 成长性好：新城悦服务和永升生活服务是成长性企业的典型代表 。 两家企业均在招股书中以“快速成长”、“快速发展”为核心优势 ， 上市后也确实保持了高增长 。 2019年 ， 在管面积同比增速均在40％以上 ， 营业收入增速均超70％ ， 净利润增速都在80％以上 。 高成长性为他们赢得了资本市场的青睐 。
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第三 ， 特色突出：时代邻里和奥园健康这类企业以基础物业管理服务为底盘 ， 围绕社区和业主开展专业服务 ， 打特色服务的组合拳 。 截至2020年4月底 ， 时代邻里、奥园健康的市盈率均在40倍左右 。 浦江中国和宝龙商业分别专注于公众和商业物业领域 ， 以沉淀多年的丰富专业经验 ， 走出了一条属于自己的特色发展之路 ， 也因此得到了资本市场的认可 。
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在本次研究中 ， 我们对市值高、市盈率高、得到资本市场高度认可的上市物业公司进行系统分析 ， 有以下几个共同特点：
一是 ， 主业强 ， 他们的主营业务收入增长都在50％以上；二是 ， 服务优 ， 大部分企业的满意率都在90％以上；三是 ， 拓展快 ， 2019年 ， 这些企业在管面积中市场化拓展的比例超过50％；四是 ， 效益佳 ， 大部分企业多种经营的增值服务毛利率超过40％ 。
这些资本市场表现优秀的物业服务企业非常注重扎实打好物业基础服务的底盘 ， 不再盲目地追逐概念 ， 并且善于利用科技工具降本提效 。
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最后 ， 结合我们的研究 ， 给物业百强企业一点发展策略建议：
一定要深挖服务护城河 。 首先要“守住门” ， 巩固疫情中的服务成果 ， 建立“守住门”的标准化安防体系 ， 提升社区安全系数 ， 让业主安心、放心 ， 同时升华“守住门”的价值 。 其次 ， 从标准化和专业化的角度 ， 进一步升级基础服务的能力 ， 利用科技工具提高管理效率 ， 从而提升收缴率和物业服务收费率的水准 。 最后 ， 要围绕社区的“人”和“物” ， 布局刚需、高频的服务 ， 通过有粘性、有温度的服务创造更多增值服务价值 。
总之 ， 物业服务企业通过深挖服务护城河 ， 才能为公司创造收入 ， 实现企业价值 ， 也能为业主营造安心、舒适的小区环境 ， 业主实现资产的保值增值 ， 从而实现资本市场的价值 。
【黄瑜：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地】物业服务企业要积极拥抱资本市场 ， 借助资本的力量实现跨越发展 ， 但切忌盲目跟从 ， 要始终坚守本业 ， 基于服务 ， 深挖护城河 ， 才能真正构筑物业服务的价值高地 。
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