格力地产一季净利同比下滑75.76% 主业疲态 非相关多元能否自救?
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文：胡嘉琦朱耘
ID：BMR2004
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2020年5月11日晚间 ， 格力地产（600185.SH）发布公告 ， 称公司正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海市免税企业集团有限公司(以下简称“珠海免税集团”)全体股东持有的免税集团100%的股权 ， 同时 ， 非公开发行股份募集配套资金 。
实际上 ， 这已经是近日来格力地产的第二次跨界收购 ， 5月10日晚间 ， 格力地产发布公告 ， 公司全资子公司珠海保联资产管理有限公司（简称珠海保联）拟通过协议方式购买LeagueAgent（HK）Limited（简称LAL公司）持有的上海科华生物工程股份有限公司(002022.SZ)9586万股股份 ， 占科华生物总股本的18.63% ， 购买总价为17.26亿元 。
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公开资料显示 ， 格力地产将自己定位为一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业 ， 2009年上市后并没有跟随行业主流房企的脚步进行全国扩张 ， 而是聚焦珠海 ， 并开始多元化布局 。
不过 ， 近年来格力地产不断布局非地产相关业务的同时 ， 地产主业却出现下滑 ， 财报显示 ， 格力地产的房地产业务在2019年营收为23.47亿元 ， 同比下降1.77%；这是格力地产自2017年度以来 ， 房地产业务营收连续3个财务年度出现同比下降 。 与此同时 ， 据格力地产发布2020年第一季度业绩报告显示 ， 2020年1月1日至2020年3月31日 ， 公司实现营业收入6.74亿元 ， 同比下滑60.91% ， 归属于上市公司股东的净利润5552万元 ， 同比下滑75.76% 。
多元化是格力地产近年来的发展方向 ， 格力地产在进军非地产主业业务时如何去有效的进行管理 ， 如何去规避发展多元化产业的机会及风险？发展多元化业务是否会分散经营地产业务的精力从而导致地产主业受到不利影响？
对此 ， 《商学院》采访人员向格力地产品牌方面发出采访提纲 ， 截至发稿日期 ， 未收到回复 。
地产主业下滑
格力地产主营业务是房地产 ， 不过 ， 据2019年财报显示 ， 格力地产的房地产业务在2019年营收为23.47亿元 ， 同比下降1.77%；2017年和2018年 ， 房地产收入分别实现29.69亿元和23.89亿元 ， 同比分别下滑1.67%和19.51%；2017年、2018年及2019年 ， 格力地产主营业务分别占比公司营收的94.82%、77.62%及55.9% 。
对于格力地产房地产主业出现下滑的情况 ， 在58安居客房产研究院分院院长张波看来 ， 较为主要的原因在于其去化速度整体偏慢 ， 带来的直接影响就是回款变慢以及销售收入结转慢 ， 公司不但现金流压力增加 ， 同步会影响到企业后续拿地的节奏以及开发进度 ， 最终影响到自身规模化速度 ， 虽然快周转模式未来并非房地产发展的最佳路径 ， 但保持一定的速度和节奏依然很重要 。
房企的土地储备面积决定房企未来是否有足够的资源进行开发 ， 也决定了房企未来的发展潜力及可持续发展性 。
据2019年年报显示 ， 格力地产仅在珠海、重庆及上海三地开发投资项目 ， 持有待开发的土地区域仅有珠海、重庆两地 ， 持有待开发面积合计约为48.484万平方米 ， 珠海、重庆两地分别为9.685万平方米、38.798万平方米 。
在同策研究院首席分析师张宏伟看来 ， 格力地产土地储备量并不充裕 ， 因此他建议格力地产合理优化补充土地储备量 。
购买资产
顶着地产业务标签的格力地产主业出现下滑 ， 为了在激烈的竞争中生存下来 ， 近日又进军医药健康领域 ， 通过布局多项非相关多元化业务开启转型自救之路 。
5月10日 ， 格力地产公告称 ， 公司全资子公司珠海保联资产管理拟通过协议方式购买LAL公司持有的上海科华生物工程股份有限公司股份 。 根据公告 ， 本次收购约为5,863,038股股份（占科华生物总股本的18.63%） ， 交易价格为人民币17.25亿元 ， 折合人民币18元/股 ， 相比本公告披露日前一交易日科华生物股价16.90元/股的溢价率为6.5% 。 LAL公司系其控股股东MedAgentLimited为了持有科华生物的A股股票专门在中国香港设立的有限责任公司 。 截至目前 ， 仅投资了科华生物一家公司 。
据公开资料显示 ， 格力地产子公司珠海保联成立于2015年 ， 注册资本5000万元 ， 经营范围包括资产管理、投资管理、企业管理 ， 商务咨询 。 项目投资 ， 创业投资 ， 实业投资 ， 股权投资 。 生物医药领域投资过河北常山生化药业股份有限公司、河北梅山多糖多肽科技有限公司、河北常山凯拉生物技术有限公司 。
随着此次珠海保联以交易对价17.26亿元收购LAL公司持有的上海科华生物工程股份有限公司9586万股股份 ， 占科华生物总股本的18.63% ， 上海科华生物的第一大股东由LAL公司变更为珠海保联 。 据资料显示 ， 科华生物是国内首家在深圳证券交易所上市的诊断用品专业公司 ， 该公司立足于精准医疗 ， 是一家致力于发展医疗诊断产品及整体解决方案的中国体外诊断公司 。 该公司的优势在于生化、分子诊断及免疫三项细分领域 。 截至2019年12月31日 ， 科华生物拥有230余项获国家药品监督管理局NMPA批准的及70个经欧盟CE认证的试剂和仪器产品 。
【格力地产一季净利同比下滑75.76% 主业疲态 非相关多元能否自救?】但从业绩表现来看 ， 科华生物2017、2018、2019年营业收入增幅分别为14.14% ， 24.85% ， 21.32% ， 归属于母公司所有者的净利润较上年同期分别下滑6.30% ， 4.58% ， 2.55% ， 销售费用、管理费用及财务费用更是出现了大幅增加 ， 2017年 ， 该公司的销售费用、管理费用、财务费用分别为2.30亿元、1.62亿元、-505.99万元 ， 但是到2019年销售费用、管理费用和财务费用上涨至4.04亿元、2.39亿元及2334.29亿元 。
对于收购科华生物的原因 ， 格力地产表示 ， 本次股份收购系公司根据自身战略部署 ， 向生物医药和医疗健康领域布局迈出实质性的步伐、完善和扩展大健康板块产业布局的重要举措 。 为进一步完善产业布局 ， 根据十三五规划 ， 公司几年前已在海内外开始布局生物医药和医疗健康产业 。 当前 ， 珠海正努力打造集成电路、生物医药、新材料、新能源、高端打印设备等5个千亿级产业集群 ， 通过本次收购 ， 公司能够贯彻落实珠海市发展战略 ， 通过资本和产业的有效联动 ， 进一步扩大企业竞争力 。
在格力地产2019年报中 ， 生物医药和医疗健康产业收入 ， 并未单独列示业务数据 。
实际上 ， 除了布局医疗健康领域 ， 格力地产还布局了多项非地产相关业务 ， 在口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业等领域均有涉足 。
据相关数据显示 ， 格力地产房产板块24.55亿元 ， 占总营收的58.56% ， 海洋经济占比39.50% 。 除海洋经济外 ， 其在口岸经济产业营收1529.75万元 ， 利润总额1772.92；服务业营收1.89亿元 ， 利润总额-1309.81万元；现代金融业营收1.37亿元 ， 利润总额4300.91万元 。
格力地产的多元化业务之间有怎样的联系 ， 对此 ， 同济大学管理学博士、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华分析认为 ， 格力地产主要布局在珠海 ， 其业务除了地产外 ， 海洋经济、口岸经济、服务业、现代金融等这些业务实际上都是围绕珠海区域的区域经济 ， 看似“非相关多元化” ， 实质是开发区模式 ， 格力地产深耕珠海市 ， 通过这些重点领域的业务来提升珠海市产业的发展能级 。 对地产和相关产业是有带动作用 。 由于区域开发有一定的阶段性 ， 初期的业务是功能性的 ， 是为了弥补城市发展的需求 ， 但后期对城市发展的作用还是会逐步显现出来 。 当然 ， 在业务布局中 ， 也需要区分核心产业、衍生产业、配套产业的结构比 。 格力地产在珠海的布局类似区域开发商 ， 而不是单纯的住宅开发商 ， 各项战略和实施路径还需要细化 。
从业务类别来看 ， 据格力地产2019年年报显示 ， 格力地产房地产主业营业收入为23.46亿元 ， 毛利率为40.46% ， 而受托开发项目的营业收入为12.03亿元 ， 毛利率为17.6% ， 海洋经济的收入为16.55亿元 ， 可见 ， 海洋经济贡献了受托业务的大部分 。
对于受托开发业务发展模式 ， 早在2019年9月11日的上交所问询函便对格力地产其代建工程是否满足结算条件 ， 业务发展是否具有可持续性 ， 以及大量长期应收款是否存在回收风险提出疑问 。
在9月18日的回复公告里 ， 格力地产说明了其代建工程的具体开展模式 ， 2013年4月 ， 根据珠海市政府常务会议及工作会议以及珠海市香洲渔港功能调整领导小组办公室组织公开评标 ， 确定格力地产之子公司珠海格力房产有限公司（以下简称“格力房产”）为洪湾渔港项目投资建设主体单位 ， 同时明确给予投资方洪湾渔港的经营管理权 ， 并要求格力房产尽快成立项目公司 ， 推进洪湾渔港项目建设 。 格力房产于2013年5月16日成立了项目公司珠海洪湾中心渔港发展有限公司（以下简称“洪湾渔港公司”） 。 2014年9月 ， 洪湾渔港工程正式动工 ， 洪湾渔港公司负责项目融资、建设和管理 ， 以自有资金推进项目建设工作 。 具体项目包括：洪湾渔港主体工程、洪湾片区珠海洪湾中心渔港市政综合配套工程（环港西路道路工程）一期工程、洪湾大道市政道路工程、红东互通立交市政道路衔接工程、对澳供水洪湾西引水渠改造工程、220KV叠泉（金海）输变电工程洪湾段电缆隧道工程等 。
洪湾渔港竣工验收后 ， 由市财政部门负责审核洪湾渔港项目公共部分的实际投资 ， 并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分7年返还给洪湾渔港公司 。 对于洪湾片区的相关市政工程项目（不包括洪湾渔港主体工程） ， 由洪湾渔港公司继续完成项目的建设工作 ， 项目竣工验收后 ， 由横琴新区管委会按照项目实际投资成本+管理费+资金利息+合理利润一次性支付给洪湾渔港公司 。 2018年度 ， 上述相关市政工程项目竣工验收并向横琴新区管委会移交 。 同时 ， 公司根据第三方审计机构审定的金额向横琴新区管委会申请付款 。 横琴新区管委会已按第三方审计机构审定的金额并对其中部分工程项目进行付款 。
值得注意的是 ， 2019年 ， 格力地产在渔获销售业务上的营收为3.34亿元 ， 毛利率仅1.06% ， 可见 ， 渔获业务利润微薄 。
对于格力地产海洋经济未来的发展前景 ， 在孙文华看来 ， 格力地产的海洋经济是随着珠海市的产业发展方向而发展的 ， 海洋经济是围绕珠海的“海洋资源”开展的 ， 通过资本与城市产业发展的结合 ， 既为珠海市的产业发展实现促进作用 ， 又能提升珠海市地产的总体水平 。 虽然2019年格力地产在珠海的业务增长获利很快 ， 但2020年受到疫情影响 ， 后期发展还待观望 。
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张波认为则认为 ， 采取多元化发展方向的确是不少中小房企在当下应对竞争所采取的手段 ， 由于行业的集中度提升 ， 未来商品房开发市场将逐步被头部房企所占据 ， 对于中小房企的生存空间形成持续压缩 。 从房企转型案例来看 ， 成功的相对较少 ， 不排除格力地产未来会通过转型实现自身持续发展 ， 但面临的压力和调整依然较大 。
对于企业发展多元化业务 ， 在清华大学苏世民书院首席教授高旭东看来 ， 最理想的状态是比较专注 ， 然后是相关多元化；非相关多元化也可以做 ， 但是一取决于外部竞争有多激烈 ， 太激烈不容易生存 ， 二是取决于自身能力 ， 能力非常强也可以 ， 但是确实需要慎重 ， 其中能力是关键 。
知名经济学家宋清辉提出 ， 房地产 ， 海洋经济 ， 口岸经济 ， 服务业 ， 现代金融 ， 这几项业务之间关系不大 ， 难以形成协同效应 ， 反而分散了精力 ， 得不偿失 。 海洋经济存在投入大、周期长、见效慢、风险大等诸多情况 ， 可谓是机会与风险并存 ， 未来应逐渐减少投入大量资金 ， 规避风险 。 格力地产各个板块没有核心竞争力 ， 在激烈的市场竞争中疲态尽显 。 对于格力地产未来的发展情况 ， 《商学院》采访人员将持续关注 。
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