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【鼎铭法务】如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？( 三 )


思：根据前期的询问、阅读、看样后 ， 进行理性思考 ， 而后再决定是否购买 。 在拍卖成交后 ， 以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍 ， 法院是不能支持的 ， 除了暂不予退还保证金之外 ， 法院还会对其训诫 。 如果被认定成恶意悔拍 ， 根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施 。
大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚 ， 一男子在没有购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下 ， 在竞买人中恶意抬高价格 ， 连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元 ， 网络成交后以没有支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款 ， 被法院拘留并罚款 。

【鼎铭法务】如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？
本文插图

涉房产网络司法拍卖基本情况及一般流程
自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖的方式进行财产处置起 ， 三年来通过网络司法拍卖处置被执行人财产共337件 ， 成交108件 ， 成交额2.1亿元 ， 溢价率为109.52% 。 其中拍卖房产共88件 ， 成交52件 ， 成交额2.08亿元 ， 有18名被执行人因为在网络上看到其房屋的拍卖公告 ， 在正式开拍前履行生效文书义务 ， 成功兑现申请人胜诉权 。 网络司法拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势 ， 与普通动产以及传统拍卖方式相比 ， 涉房产司法网络拍卖具有如下特点：
一是房产价值大 ， 成交率高 ， 最大化被执行人财产价值的实现 。 2016年至今 ， 门头沟法院通过网络司法拍卖的方式拍卖动产的成交率为42% ， 成交金额为0.91亿元 ， 拍卖房产的成交率为59% ， 成交金额为2.08亿元 。 一般而言 ， 普通动产的拍卖金额从几块到几万块不等 ， 对于一些几十万至上百万的大标的案件 ， 即使动产处置成功 ， 也很难将申请人的权益全部兑现 。 与普通动产相比 ， 房产价值大、成交率高 ， 房产处置成功后 ， 意味着申请人能够拿到更多的钱 ， 通过网络平台拍卖房产 ， 是提高财产处置效率 ， 保障当事人合法权益的有效手段 。 此外 ， 由于房产的价值大 ， 若对其依法进行处置 ， 也能够对被执行人形成有效威慑 ， 有效发挥强制措施的作用 ， 促使被执行人尽快履行义务 。
二是拍卖过程公开透明 ， 交易安全 ， 最大化竞买人利益的实现 。 与传统拍卖方式相比 ， 网络司法拍卖依托互联网平台 ， 整个拍卖过程从信息公告、竞拍到交易确认公开透明 。 申请人、被执行人、竞买人以及社会公众均可以通过第三方平台浏览房产的拍卖信息和交易信息 。 特别是对于涉拍房产的细节以及拍卖流程、程序相关的问题 ， 还可以通过向第三方拍卖平台或法院咨询得到答复 。 此外 ， 拍卖当日 ， 竞买人能够实时在拍卖平台上了解其他竞买人的出价情况 ， 从而更合理的选择交易 。
三是房产拍卖成功后过户交接程序复杂 ， 部分房屋腾房困难 。 普通动产交易成功后 ， 直接交付即可 ， 房产拍卖成功后 ， 竞买人需要亲自前往相关机构进行过户；在办理过户手续时 ， 房屋过户费用种类多 ， 税费复杂 ， 比如土地增值税、契税、出让金以及房产涉及的物业费、水、电等费用 ， 需要竞买人对房屋过户涉及税费有一定了解；部分案件中 ， 还会出现被执行人让家里老人或小孩住在房内 ， 给腾房工作制造困难 ， 又或者所拍房产涉及被执行人唯一住房 ， 被执行人采取暴力手段拒绝腾房 ， 不配合财产处置工作的 ， 此类法拍房屋即使交易结束完成过户 ， 后续腾房仍面临腾房难的问题 。
为最大化发挥房产司法网络拍卖的作用 ， 保护申请人、被执行人、竞买人的合法权益 ， 我们从以下措施着手 ， 畅通涉房产网络司法拍卖工作流程 ， 加强工作标准化、规范化管理 ， 有效解决拍卖房屋腾退和交付等影响效率的问题：
一是穷尽措施调查信息 ， 保证涉拍房产信息完整准确 。 房屋上拍前 ， 对涉拍房屋进行详尽调查,对包括但不限于房屋的权属、权利负担、占有使用、欠缴费税、质量瑕疵等事项进行调查 。 以北京门头沟法院一套目前正在拍卖公告期的房产为例（展示京东网拍卖的某房产） ， 1.对房屋结构进行调查 ， 对房屋户型、朝向、楼层等竞买人最为关心的问题进行重点调查 ， 同时将房屋实际情况拍照记录 ， 进行公告 ， 便于竞买人直观了解房屋情况 。 对于被执行人不配合看房的 ， 通过向居委会、物业等进行基层调查 ， 了解户型、朝向 ， 对相关信息予以登记；2.对房屋权属的调查 ， 特别是对是否设立抵押权 ， 抵押权金额多少的问题进行调查；3.对房屋居住情况的调查 ， 对于是否有钥匙、是否设定租赁（若存在租赁 ， 详细了解租赁的时间）、居住情况、能否看样等问题进行调查 。
二是丰富网拍宣传手段 ， 提高涉拍房屋曝光度 。 利用好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道 ， 发布拍卖公告 ， 同时对拍卖的房屋信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台进行同期发布与公开 ， 定期对集中拍卖的拍品策划宣传主题 ， 在《法治进行时》等栏目进行宣传 ， 让更多竞买人了解涉拍房产的信息 。
三是法院全流程参与 ， 畅通房产过户交接程序 。 为保证涉房产网络司法拍卖工作各个环节的衔接顺畅 ， 北京门头沟法院执行局全程参与网络司法拍卖的各个流程 ， 从房屋查封、信息调查、议价评估、拍卖公告 ， 到网络拍卖、成交确认、过户裁定 ， 均有执行法官或法官助理进行推动与跟进 。 房屋成交后 ， 竞买人在处理缴纳税费、房产过户和被执行人房屋腾退等问题时 ， 若有需要 ， 经竞买人申请 ， 法院也会参与配合 ， 辅助竞买人完成上述工作 。


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