【鼎铭法务】如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？
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欠钱不还 ， 如何拍卖被执行人的唯一住房？当被执行人的房产有抵押 ， 有租赁 ， 法院查封时不腾房怎么办？
案例一
法律提示
涉拍房屋系被执行人系唯一住房 ， 根据法律规定 ， 执行法院可以对该房屋进行拍卖 ， 但需要为被执行人预留5-8年的房屋租金 。 被执行人不要误以为自己只有一套房 ， 执行阶段 ， 法院就不会对执行该房屋 。
案情介绍
某融资担保有限公司申请执行代某等一案 ， 这个案件中 ， 申请执行人是融资担保公司 ， 代某系其中的一个被执行人 ， 在借贷过程中将房屋抵押给了担保公司 。 案件执行过程中 ， 北京门头沟法院依法查封了代某名下位于昌平区天通苑的房屋 ， 并且查明 ， 代某名下仅有该一套房屋 ， 没有第二套房产 ， 同时查明 ， 代某与其母亲、姥姥共同居住在该房屋之中 ， 妻母亲、姥姥均年事已高 ， 属于其所抚养的家属 ， 故在拍卖成交之后 ， 考虑到附近及周边房屋租赁的价格 ， 在债务未得到全额清偿的情况下 ， 为其预留了20万元房屋租金 。
案例二
法律提示
涉拍房屋上设有生效租赁权 ， 根据“买卖不破租赁”原则 ， 竞买人成交之后 ， 租赁合同对买受人有约束力 ， 租赁合同继续履行 。 本案中商业大楼上已经设立了生效抵押权 ， 执行法院仍然可以对被执行人的商业大楼进行拍卖 ， 但需要在拍卖公告中予以提示 ， 竞买人在阅读拍卖公告时应当重点关注涉拍房屋的租赁情况 ， 谨慎考虑 ， 决定是否进行交易 。
案情介绍
某工贸公司申请执行某建筑公司一案 ， 执行过程中 ， 北京门头沟法院依法拍卖了被执行人某建筑公司名下的一座商业大楼 ， 在拍卖前 ， 已查明：该大楼在裁定查封之前 ， 已经设定有租赁 ， 有书面签订的合同 ， 经现场勘查 ， 某商业酒店一直在此经营 ， 且一直交纳租金 。 该大楼最终成交 ， 在法院主持下 ， 竞买人与承租人达成一致：即租赁人继续经营 ， 按照租赁合同向新房主（买受人）支付租金 。
案例三
法律提示
涉拍房屋系被执行人唯一住房时 ， 法院会给被执行人6个月的宽限期完成腾房工作 ， 房屋拍卖成交后 ， 无法立刻腾退房屋 ， 竞买人需要容忍宽限期 。
案情介绍
陶某申请执行赵某一案 ， 被执行人赵某某名下仅有一套住房 ， 没有第二套住房 。 案件执行的标的是九十万元 ， 所拍卖的房屋以180万元的价格成交 ， 这种情况下 ， 是可以退还被执行人90万元的 ， 就不再适用预留五到八年租金的条款 。 但是由于被执行人名下没有第二套住房 ， 北京门头沟法院在拍卖公告中明确注明六个月的宽限期 。 在裁定拍卖成交后 ， 向竞买人明确释明 ， 需要六个月之后才能交付房屋 ， 竞买人对此表示认同 。
案例四
法律提示
许多案件 ， 被执行人自愿同意买房 ， 对于这样的房屋 ， 在成交过户后 ， 被执行人会配合交房工作 。 但仍存在部分案件 ， 法拍房屋成交、过户后 ， 面临腾房难的问题 ， 一些被执行人会用相对极端的方式阻碍腾房工作 ， 法院需要强制措施腾退房屋 。 竞买人在拍卖前 ， 可以向法院咨询案件的基本情况 ， 对后续腾房工作有基本了解后 ， 再决定交易 。
案情介绍
某银行申请执行某家具装修公司一案 ， 北京门头沟法院依法查封、评估、拍卖被执行人名下的一套房产 ， 在该房屋拍卖成交之后 ， 竞买人在约定时间内将全部款项交至法院 ， 法院出具了拍卖成交裁定 ， 并为竞买人办理了房屋过户 。 在竞买人办理完房屋过户之后 ， 北京门头沟法院责令被执行人将房屋腾退交付竞买人 。 被执行人未履行腾退交付义务 ， 北京门头沟法院依法张贴了腾退房屋公告 ， 并在公告中载明：腾退时不得损坏房屋及其附属设施 。 现场勘查过程中 ， 发现房屋的实际控制人将房屋毁坏 ， 在法院查清相关情况后 ， 对相关人员进行了传唤 ， 告知因其行为对执行工作造成了妨害 ， 法院依法准备对其拘留、罚款 。 实施破坏的人员认识到问题的严重性 ， 承认错误 ， 就赔偿问题与竞买人积极的进行协商 ， 并最终达成了一致意见 。
案例五
法律提示
竞买人在竞拍房屋时 ， 在经过前期的咨询、看样、了解房屋情况后 ， 应谨慎思考再决定是否拍卖 。 本案中 ， 竞买人没有经营酒店的相关经验 ， 竞拍成功后的对酒店的后续经营存在困难 。
案情介绍
在某资产公司申请执行某酒店系列案件的执行过程中 。 法院依法查封被执行人的国有土地使用权及房屋 ， 并依法评估、拍卖 。 该国有土地使用权及房产中有酒店、餐饮、健身等单位在营业 ， 拍卖成交后 ， 被执行人拒绝交付 ， 经过做大量的工作 ， 竞买人和被执行人进行了协商 ， 由于竞买人并不是专业经营酒店餐饮的单位 ， 被执行人也拿出了足够多的诚意 ， 表明相关经营单位需要缓冲时间 ， 最终 ， 双方签订了合同 ， 就土地、房产交付问题达成协议 ， 由被执行人向竞买支付租金 ， 允许其经营一段时间 ， 时间届满后 ， 被执行人搬走 ， 通过此种方式最终完成交付 。
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