【鼎铭法务】如何拍卖唯一住房？有抵押有租赁 不腾房怎么办？( 二 )
本文插图
涉房产司法网络拍卖常见问题
1.唯一住房能否拍卖？
可以 。 很多被执行人以为自己只有一套住房 ， 法院是不会对唯一住房进行处置 ， 根据法律规定需预留5到8年的房屋租金 。 比如在门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中 ， 在房屋拍卖成交之后 ， 从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金 。
2.已处置房产设定有权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？
设定租赁权房屋 。 对于拍卖房产上已设定租赁权的 ， 执行程序中 ， 执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查 。 如果租赁合同在查封之前签订 ， 并且实际履行 ， 已交付租金 ， 这种情况下 ， 租赁权可以得到保护 ， 即适用“买卖不破租赁”这一规定 。
具体认定标准 ， 上海市的某法院做了实践性的探索 ， 标准为在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人对房屋进行了实际占有 。 在面对此问题时 ， 北京门头沟法院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问 ， 部分小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的了解 ， 能够较为公正的提供房屋涉租赁情况 。 在某工贸公司申请执行某建筑公司一案 ， 某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去 ， 查明之后 ， 在拍卖公告中明确公示 。 拍卖成交后 ， 执行法院负责承租人与竞买人的对接 ， 按照原租赁合同履行 ， 合同履行之后法院再协助竞买人房屋腾退工作 。
设定抵押权房屋 。 抵押权是担保物权 ， 为确保债权的实现 ， 债权人往往到不动产登记部门对房屋做抵押登记 ， 在财产变现后 ， 抵押权则表现为优先受偿权 。 根据法律规定 ， 有六个月的宽限期 。 在陶某申请执行赵某一案中 ， 拍卖成交且过户完成之后 ， 因房屋涉及抵押权 ， 且被执行人没有第二套住房 ， 给了六个月的宽限期 。
3.拍卖房屋的交付问题
房产拍卖成交后 ， 在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等） ， 执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人 。 但实践存在一些极端情形 ， 如房屋实际占有人以特殊理由相要挟的情形 ， 需要法院去做大量工作完成交付 。 但也存在被执行人拒绝交付的情形 ， 需要法院启动强制腾退的程序 ， 要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等 。
在某银行申请执行某家具装修公司一案中 ， 在房屋拍卖成交后 ， 被执行人及房屋实际控制人拒绝交付房屋 ， 并且对房屋进行了破坏 ， 在法官做了大量释法明理的工作之后 ， 最终通过强制腾退的方式成功交付该房屋 。
就拍卖房屋的交付问题 ， 人民法院也在进行探索 。 如大兴法院 ， 由专门的拍卖组负责拍卖全过程 ， 包括腾退房屋；中山市第一人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路 ， 把强制执行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见 。
尽管如此 ， 实践中的情况仍然十分复杂 ， 如某非融资性担保公司申请执行张某一案 ， 拟进行拍卖的房屋中有被执行人和家属居住 ， 家属情况是 ， 被执行人之母患有癌症 ， 且八十多岁 ， 被执行人的其中一个子女 ， 虽已成人 ， 但智力残疾、肢体残疾 ， 这种情况在拍卖成交后 ， 腾退房屋就存在很大的难度 。 所有对于有意竞买法院拍卖房屋的人 ， 一定要事先权衡利弊得失 。
本文插图
竞买人在竞拍法拍房屋中应注意的问题
简单讲就是：认真读 ， 亲自看 ， 仔细问 ， 深入思
读：读拍卖公告、读拍卖流程 。 公告方面 ， 主要看房屋瑕疵 ， 组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚 ， 作为有意竞买人 ， 应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后 ， 作出利益权衡 ， 决定是否购买 。
拍卖对象的瑕疵包括：设定有合法的抵押权 ， 根据法律规定 ， 腾房有六个月的宽限期；设定有合法租赁权 ， 要容忍的租赁权期内无法腾房；实践中存在房屋被实际占有、居住的情形 ， 竞买人对于此要有足够的认识 ， 并非办理完过户 ， 就可以立刻把房子交付拍卖的房屋 ， 此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍 ， 所以一定要认真读 。 另外 ， 拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开 ， 对于如何拍卖、如何缴纳保证金等问题可以阅读平台上的具体拍卖流程 。
看：看样问题 。 目前部分法院将组织看样工作进行外包 ， 有的法院是亲自集中组织看样 。 拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象 ， 就是我们通常所讲的亲历性 。 比如孙某执行许某一案中 ， 北京门头沟法院将被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖 ， 拍卖成交后 ， 竞买人来院表示：因为其爱人没有看 ， 但是看样的时候 ， 他去看了 ， 拍了视频 ， 其爱人表示可以购买 ， 但是拍卖成交后去看 ， 发现公摊面积太大 ， 其爱人不同意购买 ， 以此为由要悔拍 。
问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询 。 比如到不动产登记部门询问购房资格问题 ， 就北京市而言 ， 各区的限购政策并不完全一样 。 如拍卖通州的某地下仓库时 ， 按照通州的限购政策 ， 在北京市有一套住房就不能再次购买；纳税问题 ， 到不动产所在地税务部门咨询 。 最重要的是 ， 相关问题一定向执行法院询问 ， 可以电话询问 ， 也可以到法院执行部门找到执行法官或工作人员询问 。
推荐阅读
- 电脑数码精通|夏季如何让电脑的故障率降到最低？早知道早做准备吧
- 国际金融报社|百事50亿收购百草味，线下新零售崛起，休闲零食行业格局如何变动
- 科技扒一扒防务|面对过时的F-22，美军如何升级改造？，升级速度不如四代机
- 全国能源信息平台|「专稿」风口在哪里？燃气行业投资和市场拓展应如何走？
- 海报│武汉这座千万人口城市如何做到核酸检测全覆盖
- 青灯伴史册|“神队友与猪对手”看巨鹿之战，项羽如何C位出道？
- 伟哥讲历史|本为泗水亭长的刘邦，是如何被迫起义，又是如何壮大自己的势力呢
- 理财夜话|618购物节如何抢免单？这招学会了，你才能买到最优惠的东西
- |支付宝面试题：如果你是支付宝的产品经理，如何让更多人用支付宝点外卖？
- |传统互联网产品经理正在消失，如何自救？