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最大@50万亿新基建来袭，地产行业这个领域受益最大？！( 二 )


当普洛斯发现宝马在中国需要一个全国的研发中心时 ， 环普就帮助他们在中国建立一个研发中心 ， 并于2018年初交付给宝马 。 宝马入驻的环普研创北京产业园一期是环普产业园的第二代产品 ， 目标是配合北京工业升级、城市更新 ， 引入一流企业国际级研发中心 ， 共同推动中国智造的核心研发能力 。
这样的需求 ， 随着50万亿新基建投资逐步落地 ， 会大量涌现 。 如上面的宝马 ， 以前在中国只是简单的组装等 ， 后面要做研发 ， 从中低端制造走向高端 。 新基建同样如此 。
新基建事关经济发展
各级政府的支持力度非同一般
虽然房地产行业是国民支柱产业 ， 但是政府对实体经济升级的扶持也从来是不遗余力的 ， 反馈到空间的载体 ， 则是对产业地产的支持 。
如下图所示 ， 2020年新增的9000多亿专项债中 ， 投入最大的是新基建 ， 而名列前3位的则分别为园区建设（约1600亿）、交通运输（约1500亿）以及城市建设（约1000亿） 。
最大@50万亿新基建来袭，地产行业这个领域受益最大？！
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最大@50万亿新基建来袭，地产行业这个领域受益最大？！
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来源：公号咨询小白生存记
为什么园区投入如此之大？因为无论什么高精尖产业 ， 都需要园区这个载体 。 这也是明源君前面为什么说 ， 不认同国泰君安对新基建第4个层次的观点——认为园区建设、城规等是不是新基建欠妥 ， 这些也是新基建 。 对此 ， 各地政府心里跟明镜似的 。
而且 ， 明源君认为 ， 这种支持力度会继续增强 。 最简单的例子 ， 此前我国口罩日产能只有2000万个 ， 到2月底 ， 日产能已经突破1亿个 。 没有强大的产业链和制造能力 ， 是做不到这一点的 ， 看看国外就知道 。 而这种能力 ， 无论是平时 ， 还是在非常时期 ， 显得至关重要！
因此 ， 早在3月4日的政治局会议前 ， 中央和地方政府为稳定经济 ， 已经推动区域产业发展出台了一系列扶持政策 。
此前 ， 类似的政策一定会马上惠及住宅地产 ， 因为流动性宽松 ， 必然导致不少资金绕道到这一领域 。 但随着去年LPR的推出 ， 这一引流作用被大大弱化 。 而且 ， 直到现在 ， 房住不炒的主基调依然没有动摇 。 前段时间试探二成首付的城市 ， 立马被约谈 。 现如今 ， 各地方政府都急需发展产业经济“灾后重振” ， 使得产业地产运营商与政府的经济发展诉求进一步融合 。
当前 ， “新基建”正成为朝野共识 ， 是应对疫情和经济下行的最简单有效手段 ， 还可能是中美贸易摩擦下大国竞争和改革创新的胜负手 ， 不是“4万亿重来”“重走老路” 。 在此背景下 ， 产业地产的运营逻辑迎来重构的契机 。
在此背景下 ， 产业地产运营商有望获得更大的支持 。 此前 ， 产业地产前期主要是靠住宅销售回笼资金 ， 回收成本 ， 可是 ， 去年以来不少城市出台政策 ， 产业用地和住宅用地不再捆绑销售 。
当时 ， 不少人觉得这下没得玩了 。 当时明源君就指出 ， 各地限制产业地产出让条件还是为了促进产业地产发展 。 何况不能分割销售不代表不能销售 ， 不捆绑住宅 ， 但还有商业、公寓配套等 ， 而且出让的地价也相应会降低 。
新基建东风下 ， 真做产业的必然能得到更多支持 。 比如 ， 以前 ， 产业地产运营商对一块地进行投资 ， 但是土地的增值部分 ， 国家是严令禁止分配的 。 当前环境下 ， 这一点可能有望获得突破 。
此外 ， 金融支持的手段也会更加丰富 。 因为产业地产的核心是产业经济 ， 而发展产业需要重资产、高现金的投入 。 何况 ， 此次疫情中 ， 销售型的产业地产商 ， 普遍面临现金流压力较大的情况 。 而自持物业较多的产业园区在疫情中的表现反而较稳定 ， 一方面是园区物业管理等服务在疫情中发挥了价值 ， 另一方面是“长租约”的持有物业的现金流更有保障、抗风险能力更强 。 诸如公募REITs ， 为扶持产业发展 ， 是不是可能快速推出？


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