江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

「中国侨网」纽约租房新法通过 律师建议华人房东出租房需谨慎

　　中国侨网10月14日电 据美国《世界日报》报道,纽约律师戴士乐(Perry I. Tischler)代理房东房客官司已22年,接下4300个案件,其中华人客户占到65%-70% 。

　　他说,由于纽约市法庭偏向房客,因此驱赶房客的时间较长 。 同为纽约州,纽约上州和纽约长岛的法庭案件都比较好做 。 如果房客位于纽约市低收入地区,不仅时间更长,而且有免费律师提供协助,就更难了 。

　　他表示,新纽约州《住房稳定和租户保护法》(HSTPA)将于10月14日生效,到时驱逐房客的难度更大 。

　　非法出租 被抓把柄惨了

　　戴士乐说,华人房东的问题主要有三个:一是把地下室装修后出租;二为把阁楼向外出租;三是把多余的房间向外出租 。 他说,这些出租都是不合法的 。 租客租住这样的房子,是因为他们知道这种出租是违法的,只要一告,就可以白住半年 。

　　他说,有的租客住了一段时间,就开始不交房租 。 “这样的租客什么人都有,有非裔、西语裔、华人和韩国人 。 ”如果房东找到他们要房租,他们就会起诉,而且纽约有许多免费律师,可以帮助他们打官司 。 如果打到法院,法官也向着他们 。 因此,有人说,纽约市是一个租房者的城市 。 “我对华人房东的建议是,不要非法出租 。 ”

　　这些租客找到免费的住处,当然不想走 。 有的华人房东胆小怕事,就私自塞钱给租户,希望他们自己搬走 。 但是,租客拿到钱后,并不走,而是继续住在里面,认为房东拿他们没有办法 。 因为是非法出租,房东不敢上法庭 。 有的华人为了赶走租客,把房子卖了 。 但是,租客还是不走,买家不愿签字,房子还是卖不掉 。

　　他说,许多房东找到他们,希望律师出面,把这些房客赶走 。 他说,在1990年代,如果通过法院赶走租客,一般需要三、四个月 。 但是,现在拖到六到八个月 。 纽约州2019年通过一个租客保护法,主要是保护租客 。 这个新法把各个程序都拖长了,驱赶租客时间也大大延长 。

　　驱赶期间 房东不能收租

　　纽约律师张楠说,如果按照以前的法律,房东可以要求房客30天内搬走 。 但是,现在情况变了 。 新的法律给房客更多宽限期:如果房客住在这里不到一年,可要求30天内搬走;如果房客住了一年以上但不到两年,可以在60天内搬走;如果房客住了两年以上,房客可以在90天搬走 。 “在此期间,房东不能收房租 。 ”

　　目前,许多房东不知道这个法律 。 如果要驱赶房客,他们要在8月或9月提出诉状,但是很多人9月尚未行动 。 他说,在以前,房东可以要求房客三五天内搬走 。 但新法律要求房东要给房客寄挂号信 。 “如果不寄挂号信,房客律师可以要求法官取消案件 。 ”

　　他说,很多华人希望用钱解决,如在庭前和解,房东会主动给房客钱,要他们搬走 。 “我听说,房东一般出价1000美元到5000美元,也有出上万美元的 。 ”但房东出钱不一定能够谈妥 。 “房东找我们,一般是要上法庭的 。 ”不过,也有的房客自己搬走 。

　　职业房客 借机免费白住

　　张楠说,华人房东的房客来源多种多样 。 “我们驱赶的房客很多,有人日本人、韩国人、俄国人、华人、非裔等,而西语裔的房客占多数 。 ”他估计,在他驱逐的租客中,职业租客(professional tenants)约占一半 。

　　在这些案件中,许多是因为房东没有按照法律办事,被房客抓住把柄,借机白住 。 例如,有的房东把地下室装修后出租,不排除有的地下室装修得很高档,跟地面上的房子一样 。

　　政府管控 不能随便涨租

　　张楠说,在美国许多大城市,政府都会控制房租,保护房客,尤其是纽约市这样的国际大都市 。 但是,有的房东房客纠纷是因为房东的无知,他们不知道自己的房子是受到租金限制的 。

　　例如,六个家庭以上的房子属于房租控制的建筑,房租受到政府的管控 。 政府每年会寄一封信,告知明年的房租可以上涨多少,一般是1.5-2.5% 。 他说,投资这类房产的华人较少,而华人买一到三家庭的房子的比较多 。 如果是购买三家庭或四家庭的房屋,享受减税优惠,也会受到控制房租政策的影响 。

　　他说,华人房东很节省,把家里空余的房间都出租 。 “他们看到房间空下来,就认为是浪费了 。 ”他说,不要急于将房子租出去,一定要做房客调查,挑选好的租客 。

　　做了近十年的律师,他看了太多的房东房客纠纷 。 他说,房东一定要把出租的房子搞好,尽到自己作为房东的责任 。 而对房客来说,租住别人的房子,应该与房东好好相处 。 “如果有什么事,应该提早说,以便解决 。 ”(高梓原)


    推荐阅读


    上一篇：「钱江晚报·小时新闻」太惊险了！四楼窗外挂着一位老太太！这次当超人的是社工

    下一篇：【海峡都市报】现实版哪吒?女子产下＂透明蛋＂!里面的男宝宝还在动