有据可查、有法可依业委会运转有了“无锡规则”( 二 ) 资料图一个小

十种情况不宜入选业委会

“指导规则”要求业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，还特别强调需要“模范履行业主义务”、热心公益事业，责任心强，公正廉洁。

该人士表示，有些人进业委会的动机不纯。有的人一次性缴纳欠了很多年的物业费，目的就是为了进业委会；有的业委会成员用小区公共收益外出旅游，更有甚者还在夏天给自己发高温费……种种这些，都是不合规的。因此业委会的人选很关键。“这个人必须是出于公心，要公正。”

“指导规则”第48条规定，有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的；违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；参与邪教组织，或者非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；在本小区物业服务企业工作，应当回避的；拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的；拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的；法律法规规定的其他情形。

业主大会表决事项公示有规定

法律规定业主大会召开前，大会要表决的事项必须在小区公示，“但因为没有明确以何种形式公示，有的业委会拿一张A4纸，往小区门口一贴就完事了，根本不考虑小区有几个门。往往业主事后才知晓，要推翻大会决定，从而引发矛盾。”

“指导规则”就此明确，业主大会召开15日前，会议召开的时间、地点、表决事项等都应在物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告。对业主大会的有效性，也划出了“双过半”的硬杠杠。所谓“双过半”，即业主大会会议应当有物业管理区域专有部分占建筑总面积50%以上的业主，且占总人数50%以上的业主参加。

“采用业主代表大会形式召开的会议，业主代表应在参加会议的前15日，就会议拟表决的事项，书面征求其所代表的业主的意见。表决意见经业主本人签字后，由业主代表向大会呈交。”相关人士表示，也就是说，如果要代表50位业主参会，就必须拿到50位业主的意见，所有意见汇总实现“双过半”，会议才生效。这一规定就是为了避免“被代表”情况的发生，提升业主大会决策的公平性和有效性。同时，第43条明确了召开业主大会时，应当邀请街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会参加。