最全交易流程解析 二手房交易程序
二手房交易程序(最完整的交易流程分析)
二手房的情况不同，交易模式也分为资金监管和非资金监管 。以下是两个常见的交易流程:
一、非金融监管的商业贷款(房子按揭贷款需要结算) 。
【最全交易流程解析 二手房交易程序】签订居间买卖合同 。
银行上门评估 。
银行面对面签字(买方和卖方在场) 。
等待批准(3-7个工作日)
释放(按照约定的方式)
待扣放结算凭证(约1个月，因银行而异) 。
办理注销(一天内可与互联网签约) 。
网上签约，交首付，交税，过户(买卖双方都在场) 。
颁发新的产权证(1-2个工作日) 。
买方去银行办理抵押(约10个工作日) 。
银行放款(目前银行放款进度较慢，需要2个多月) 。
买卖双方接受房屋并办理物业交付 。
目标
b、商业贷款的资金监管(买房是全款买房) 。
签订居间买卖合同 。
银行上门评估 。
银行面对面签字(买方和卖方在场) 。
等待批准(3-7个工作日)
去房管局网上签约，交首付和监督费(买卖双方到场) 。
等待银行贷款到房管局监管账户 。
5-7个工作日内到房管局办理完税过户(买卖双方到场) 。
解冻余额至业主账户(5-10个工作日) 。
出新房抵押(买方) 。
买卖双方接受房屋并办理物业交付 。
以下是每个过程的注意事项:
1.签合同 。
很多购房者在签订合同时因为没有详细看合同条款而遭受损失的案例，比资源网的案例还多 。目前郑州各房地产经纪公司使用的合同模板各不相同，有的合同资源网络多达几十页 。
合同一般包含以下基本信息:买卖双方身份信息、房屋位置、合同价格、包含的家具家电、网签时间、收房时间、税费、户籍、违约条款等 。
合同的条款和细节主要由双方协商确定，在此不再赘述 。有几个容易引起争议的点提醒大家 。
(1)房屋产权及抵押:在合同生效前，需要查询房屋、土地产权调查情况，是否存在查封或多次抵押，如果存在，是否可以拆除押运印章 。
目前，支付宝已上线郑州房产查询，刷脸认证即可查询土地、房屋状况 。同时需要确认是否有共有人，共有人是否同意出售 。
(2)税费:很多业主在签合同时承诺独一无二，但从签合同到交税过户还有一段时间 。如果在此期间，独有财产因购买新房而从独有财产变为非独有财产，或者业主进行赠与或继承交易，那么可能会产生高额税费 。
因此，在合同中，有必要明确说明房子目前的纳税情况，以及额外的税款由谁来承担 。
(3)户口:目前郑州的学位房，户口影响很大 。如果购买学位房，必须预约迁出账户，核实学位是否已经使用 。
2.银行面对面 。
买卖双方去银行面签主要有两个目的:一是确认交易的真实存在；其次，要审查买方的贷款资格 。
有一点需要注意的是，如果业主已婚，如果没有经过公证的委托书，业主夫妻双方都需要到场，避免日后因配偶不同意卖房而产生纠纷 。对于客户经理会问的一些问题，买卖双方都要提前做好准备，不要答错问题，造成不必要的麻烦 。
银行当面签字还有一点需要注意 。虽然房子的首付款是在网上签约的时候支付的，但是很多银行在审批贷款的时候都需要买家把首付款存入银行卡，在审批期间是不能动的 。因此，买方应提前计划好资金 。
3.释放在押人员 。
对于按揭贷款未结清的房屋，有几点需要注意:
(1)贷款的结算方式需要买卖双方协商 。常见的方式有三种:一是业主集资解除抵押；二是部分首付或全部购房首付用于解除抵押；第三，如果抵押由第三方解除，一般会产生相应的抵押利息费用 。
无论哪种方式，银行都必须批准抵押，以免业主发现买方贷款无法通过，还钱后无法进行交易 。
(二)结算期限 。每家银行的提前还款程序都不一样 。比如交通银行每周三上午不预约办理，当场扣钱 。每月1日为中信银行扣款日 。如果买卖双方对手续办理期限有要求，最好提前确认扣款期限和扣款后出来结清手续资源网的时间 。
(3)在非金融监管的情况下，买卖双方过户后，买方需要持新的房产证到银行办理抵押登记(目前部分银行已提前办理抵押登记)，买方办理抵押后银行才会放款，因此需要限制买方办理抵押登记的时间 。同时，为了安全起见，房产证可以直接邮寄到银行 。
4.在线签署转账 。
如果选择非金融监管，网上签约、缴税、转账都在同一天，买方需要准备当天除定金以外的首付款和税费 。如属资金监管，房委会将收取贷款额0.3%的资金监管费 。
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