美国房产升值空间最大的州美国人口增长和房产需求最旺盛的地方在哪儿看 _生活百科

美国人口的变化和其对房产价格的影响
人口是影响住房需求的最重要的因素，尤其是在美国这个市场经济最发达最完善的国家。因此在美国无论是投资还是自住类房产，了解地区人口变化趋势是做出买房决策前不可忽略的步骤。
近日，美国房地产公司出版了一份美国人口数据报告，这份报告详细说明了美国近10年来的人口数量、年龄变化，迁移趋势等，报告中首先指出美国是一个远离欧亚大陆的国家，邻国只有加拿大和墨西哥，近150年来没有出现过战争和重大灾难，因此美国的人口变化和经济、住房的相关性是最高的。因此了解美国人口变化无论是对美国当地人还是对我们中国投资人购买美国房产都有非常大的指导意义。

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美国人口整体走势
报告一开始就提出在过去的10年美国住房由于劳动力短缺、更严格的土地使用法规、原材料成本上涨以及可开发土地减少等因素影响，新房供应未能满足人口驱动的住房需求，结果就是房租和房价在次贷危机之后持续上涨，但是由于政府在次贷危机之后一直维持了较为严苛的贷款政策，导致房产的投资性购买并不强，房价的上涨幅度并没有预期中高。同时美国房产市场的两极化表现愈发明显，美国人正在加速向西部和南部城市转移，美国北部和中西部的大型工业城市正在被快速清空，由于传统工业的没落这些城市的年轻人正在因失业而外出务工，这也导致的剩余居民的老龄化加速和新生儿不足。最终在房地产市场上的表现就是一些西部和南部城市住房供不应求而在传统工业城市和生活成本较高的城市（物价、税收、房价）房屋供过于求。
美国人口增长也在放缓尤其是最近30年，美国虽然没有像日本韩国这些典型的老龄化国家那样出现人口下降的情况，但美国最近几十年内人口的增速也在放缓，2019年美国的人口增长率仅为0.48%，这是1918年以来的最低水平，自然出生率在持续缓慢下降，从2017年开始在特朗普政府更加严格的移民政策影响下，净移民数量的大幅下降是造成人口增长率快速下滑的最主要因素（对人口增长的影响为71%），2020年在Covid-19的负面影响下净移民数量会大幅度下滑同时还会推高死亡率，预计2020年美国人口有可能创下历史最低的增长率。
历史上美国经历过两次人口增长高峰，一次是1946-1964年的婴儿潮，另外一次是千禧一代1981-1996年，截止2019年千禧一代的人口总数已经超过婴儿潮一代成为美国人口组成最大的部分，这些人的经济活动也是对美国房地产影响最大的。

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美国过去120年人口增长率变化
一个多世纪以来美国的人口出生率正在一直下降，每千人的出生率从20世纪初的30下降到2019年的仅11.5，虽然从1950年至今每年的死亡率也在下降，但整体趋势还是人口增速下降和老龄化。除了自然增长减缓外，最近三年的净移民人口也在下降，2019年比2017年下降了40%，只看2019年的数据总出生人口380万死亡280万国际净移民60万，最终人口净增长150多万。即使出生率下降和净移民减缓了美国总体人口增长，但最近向美国南部和西部地区的国内移民模式也意味着这些地区的住房市场近年来正在强劲增长

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美国过去50年人口自然增长和净移民增长率变化
美国国内移民数量对房地产的影响是最大的，原因是这些美国人更换自己居住和工作的城市会带来直接的购房和租房需求。从整体上看美国的境内移民率正在逐年下降，2018-2019年是有记录以来的最低移民率为9.8%，一般情况下移民率的下降和老龄化相关，但现在即便是美国千禧一代的搬迁频率也比以前少，25-34岁范围内的美国主力人群的搬迁比例从1970年的28%下降到2019年的不足20%

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过去50年美国本地人搬迁率和25-34岁年龄段人口搬迁率
从区域人口增长角度来看，美国南部地区从2005开始超过西部地区成为美国人口增长最快的地区并维持至今，2019年人口增长率0.81%，其次是西部0.66%，中西部0.14%，东北部-0.11%，同时南部地区也是美国本地净移民移入人口最多的地区，2019年净移入人口40.8万，而美国中西部和东北部地区的美国本地人都已经连续10年以上净移出。值得注意的是，南部和西部是增长最快的两个地区，其人口增长的驱动因素也不同。在西部，人口增长主要由落基山脉年轻人口的自然增长所驱动其次是来自亚洲的境外移民，而在南方，人口增长主要由其他地区美国家庭移民驱动，例如德克萨斯州吸引了处于主要工作年龄的年轻人，而佛罗里达州是吸引老年人的退休目的地。