美国房产升值空间最大的州美国人口增长和房产需求最旺盛的地方在哪儿看( 二 ) _生活百科

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过去50年美国4大区域人口增长率变化

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2010-2020年美国4大区域人口自然增长、境内移民增长和境外移民增长人数变化
美国城市人口变化
过去10年中，德克萨斯州和佛罗里达州是人口增长最快的地方。其中德克萨斯州人口增长最快，有三个MSA（大都会区，全美现共划分了388个MSA）的人口增长排进全美前10，只这三个MSA的人口增长总数就超过了280万：达拉斯（118万，第1），休斯敦（112万，第2）和奥斯汀（50万，第8）；佛罗里达州有两个MSA的人口增长进去前10：迈阿密（58万）和奥兰多（47万）。在过去的十年中，宜居的气候，较低的生活成本以及不断增长的经济以及新增加的就业机会为这两个州吸引了大量人口。

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去过10年和过去3年美国人口增长最快的都会区前10位
而从人口增长率来看，德克萨斯州是毋庸置疑的冠军，近10年有4个MSA的人口增长率位居全美前10位，分别是奥斯汀排名全美第一人口增长了28.9%、其次是休斯顿排名全美第4人口增长率为18.8%、圣安东尼奥第5增长18.5%、达拉斯第6增长18.5%，而奥斯汀作为美国南部新崛起的科技中心正在吸引越来越多的年轻人来这里工作生活，因此奥斯汀也是近三年来全美人口增长最快的城市。

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去过10年和过去3年美国人口增长率最高的都会区前8位
通过比较人口增长最快的10个MSA的人口变化组成，我们可以看到，在过去的10年中，除了华盛顿特区外其他MSA主要由净移民驱动。华盛顿特区主要是由于自然增长（出生多于死亡）。在移民方面，佛罗里达州奥兰多的净移民率最高，人口增长的78％来自移民，在国内和国际移民之间平均分配。佛罗里达州的迈阿密其国内人口处于净移出状态为-19.3万是人口增长前十的MSA中本地人移出最多的但得益于大量来自南美的海外人口移入使迈阿密净移民数量也很多，德克萨斯州的奥斯汀和亚利桑那州的凤凰城的净移民人数也很高且主要来自国内移民。从绝对数字上来说，国际移民人数最多的是纽约，但因为其国内移民净流出很多，因此其人口增长总量未能进入前十，同样的情况还有洛杉矶、旧金山等。长期和短期内，前十名MSA中的大多数人口增长都是由于净移民。唯一的例外是德克萨斯州休斯敦，因为它有多种因素驱动长期和短期变化：长期驱动因素是人口迁入，而短期驱动因素是自然增长。

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【美国房产升值空间最大的州美国人口增长和房产需求最旺盛的地方在哪儿看】过去10年美国人口增长最快的10个都会区新增人口构成
城市与郊区：人们在往哪里移动
过去10年美国人口迁移的另一个趋势是向郊区和远离城市的方向移动，随着千禧一代（1981-1996年出生）成为美国人口的主力，这代人也成为了美国房产购买的主力。千禧一代对比婴儿潮一代要承担更大的工作压力，因此他们正在寻找更大更舒适的房屋和设施，对子女教育的需求也吸引他们去选择位于郊区更好学校附近的房子。从2013年开始美国郊区的人口增长率超过了市中心并延续至今，且从2015年开始市中心人口增长率快速下滑到2019年市中心人口增速已经不及10年前的1/3，Covid-19疫情还会导致这种现象的加剧。具体到城市看60%的MSA郊区人口增速快于市区，过去10年人口增长最快的10个城市几乎都是郊区人口增长快于市区，加利福尼亚州奇科市（Chico）是唯一拥有高城市增长同时郊区人口大幅下降的地方。

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2011-2019年美国市区和郊区人口增长率变化
美国各个都会区过去10年市区和郊区人口增量率点阵图
而美国房产价格走势也和人口变化息息相关，2020年底美国房产总市值达到36.2万亿美元，比2008年4月的26.1万亿增长了约38.7%，具体到各个州来看，房地产是指排名前5的州房产市值总额为15.7万亿美元占到全美比例的42.8%，这5个州分别是加州、纽约州、德克萨斯州、佛罗里达州和伊利诺伊州，而其中人口增长最快且年轻人占比更高的德克萨斯州房产总市值从11万亿增长到21.45万亿，增长了近一倍，最重要的是即便在次贷危机期间其房价也没有出现下跌。相应的人口持续迁出且总人口数量也在下降的伊利诺伊州是5大市场中表现最差的，房产总市值从11万亿下跌到了10.3万亿。加州的房产市值增长率几乎和全美平均水平持平，佛罗里达州则略低于全美平均水平，这和人口年龄结构以及外国移民有关，加州的外国移民主要来自富裕的亚洲家庭而佛罗里达的移民大多来自南美和墨西哥，佛罗里达的国内移民迁入有很大一部分是为了养老，其能带来的房价贡献有限且其再生育率也较低，这两个州的人口增长都大量依靠境外移民，因此其房价波动较大，在次贷危机时都经历的大幅下跌而在2012年之后也经历了快速反弹。纽约州虽然人口和10年前几乎没有变化，但其在美国乃至全球的经济地位使得纽约房产的保值属性更强，从2008年至今纽约房产总市值的涨幅低于全美平均水平但次贷危机对其影响不大。