美国房产升值空间最大的州美国人口增长和房产需求最旺盛的地方在哪儿看( 三 ) _生活百科

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2008-2020年美国房产总市值和各州房产总市值变化
未来美国哪些地方人口还能持续增长
通过上述数据的分析，我们可以发现美国人口增长率在过去30年都在持续下降，特别是自然出生率已经比100年前下跌了65%，在移民政策不发生重大变化的前提下，寻找未来自然出生率高和国内移民迁入较多的城市是投资房产的重要参考指标。现有居民年龄结构是影响未来自然出生率的直接因素，美国人口的年龄中位数已经达到38.5岁，而年龄最低的5个州分别是犹他州31.2、哥伦比亚特区34.3、阿拉斯加35、德克萨斯州35.1、北达科塔州35.5，而年龄最老的5个州分别是缅因州45.1、波多黎各自治邦43.1、新罕布什尔州43、西弗吉尼亚州42.9、佛蒙特州42.8；而房产市值最高的五个州年龄排序是：佛罗里达42.4、纽约州39.2、伊利诺伊州38.6、加州37、德克萨斯州35.1，因此从人口年龄结构看，德克萨斯州和加州在未来10年内还可以保持不错的人口自然增长。另外一个数据也同样可以反应这个情况，家庭户均成员超过3.5（平均有1.5个孩子）的州全美国只有5个州，其中就包括加州和德州，而18岁以下家庭成员占比最高的城市也主要集中在加州和德州，这些家庭成员是未来维持地区人口自然增长的主力。

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2019年美国各州人口年龄中位数

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美国各州平均家庭成员数量图

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美国家庭拥有18岁以下家庭成员占比最高的城市
影响国内移民数量变化的主要因素是就业机会、税收成本、物价等，过去10年全美就业机会增长率最高的5个州分别是犹他州、爱达荷州、内华达州、佛罗里达州和德克萨斯州，不过由于犹他州、爱达荷州和内华达州的人口基数较小，因此过去10年为美国贡献最多新增就有机会的就是德克萨斯州和佛罗里达州，这和全美过去10年人口增长最快的地区相吻合，而美国东北部和中部地区则是新增就业机会最少的。此外德州和佛州也是美国7个免征州个人所得税的州之一，年轻人在这里不但可以找到工作同时可以享受较低的个税税率。而德克萨斯州也同时是美国6个免征州企业所得税的州之一，在过去的十年里越来越多的大型企业和新兴科创企业都将总部定在了达拉斯、奥斯汀、休斯顿、圣安东尼奥等德州大城市，在税收政策不变的情况下相信未来这一趋势还将持续。相反的美国西部和中北部五大湖区所在的州以及纽约州是美国个税和企业税负最高的地区，因此这些地区也是过去10年美国本地人迁出最多的州。除了不断增长的就业机会和较低的税务压力之外，德克萨斯州还是生活成本最低的州之一，综合生活成本在全美52个州中排名第13低，物价指数为92（以全美平均值为100计算），包括食品服装日用品在内的零售商品物价为全美第三低，德克萨斯州的两个全美前20大都会区达拉斯和休斯顿的物价也在20大都会区中分别排名第13和第19，达拉斯的物价仅比全美平均物价高8.5%，而休斯顿的物价比全美平均还要低4.2%，综合以上所有因素，未来德克萨斯州依然是吸引美国本地人移民迁入的主要地区；美国西部的加州以及东北部各州会因为较高的税负和昂贵的物价让本地人迁出；而五大湖区的老工业区就业机会减少税务成本高、中部内陆地区虽然物价低廉但因为没有新增就业岗位且气候干燥并不宜居，因此这两个地区将继续扮演人口流出最快的角色。