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提前还房贷可能被罚，出手前必知这些法律常识

房贷

导读：房贷逾期会被罚款不新鲜 ， 但就在最近 ， 有借款人却因为提前还房贷 ， 被某银行要求交纳最低2万元的违约金 。这到底是怎么回事？
1提前还房贷为什么还会被罚款？
提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请 ， 并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期 ， 将贷款部分全部一次还清或部分还清 。
目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：
一是无论何时还款 ， 均不收违约金 。
二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款 ， 此后不收违约金 。
三是有些银行规定 ， 提前还款将收取违约金 。有的以本金的百分比算 ， 有的加收若干个月份的利息 。
各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同 ， 建议借款人在决定提前还贷时 ， 务必弄清贷款银行的操作流程 ， 提前预约 。最好是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理 ， 按照他们所属支行的具体规定来操作 。
2哪些情况不适合提前还贷？
提前还贷并不是人人都适合 。比如 ， 公积金贷款在几次降息之后 ， 5年以上贷款利率已经降至3.25% ， 与其提前还款 ， 还不如把这笔钱拿去做理财 。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了 。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理 。
同时 ， 等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷 。因为按银行等额本息的还款方式 ， 贷款年限过半 ， 就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还 ， 剩下月供中绝大多数都是本金 ， 提前还贷的意义不大 。
此外 ， 如果自己手头还有其他更好的投资理财项目 ， 收益率超过房贷利率的 ， 以及对流动资金需求比较高的借款人 ， 也没有必要选择提前还贷 。但若不会理财 ， 且对负债极其敏感的借款人 ， 提前还贷也是一个好选择 。
3提前还贷还有什么特殊事项需要注意的吗？
对于提前偿还全部贷款的借款人 ， 如果已经投保了房贷险 ， 还要记得携带还贷证明、保险单到保险公司申请退保或变更受益人 。同时 ， 在提前还贷之后 ， 还要记得去产权部门办理抵押注销 ， 以免为以后的房屋交易带来一定的麻烦 。
4违约金该怎么计算？
首先 ， 我们要知道银行是怎样定义提前还款的？
为了限制提前还款 ， 有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款 。各贷款机构对实质性的行为有不同标准 ， 但一般是12个月内 ， 借款人提前还款金额超过了本金余额的20% 。
那么 ， 违约金要如何收取呢？
目前商业银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取 ， 一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%） ， 二是若干个月份的利息 。
据了解 ， 目前大部分银行已经不收取违约金了 ， 而部分收取违约金的 ， 也都针对在贷款一年内申请提前还贷的 ， 并且也大多以提前还款额或者利息计算违约金 ， 极少依据本金计算违约金收取的额度 。
5这些“潜规则” 银行绝对不会告诉你
1、不同的还款方式 ， 支付的总金额差别巨大
肯定有很多人不知道 ， 房贷还款方式可不只有一种 。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万 。
银行贷款还款方式分为两种 ， 第一种等额本息还款 ， 第二种等额本金还款 。一般而言 ， 银行不会主动提等额本金的还款方式 ， 因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱 ， 但是银行的利益就会相应减少 ， 但是对于经济情况紧张的购房者来说 ， 等额本息的还款压力更小 。
2、信用卡自动扣款日 ， 最后还款日
据某行客服介绍 ， 和在ATM或柜台还欠款不同 ， 对于通过关联账户偿还欠款 ， 银行的自动扣款时间往往要早一些 。如果是通过ATM或柜台办理还款 ， 那么划账结算的最后时点是当天24时 ， 但若是关联自动还款的话 ， 由于系统结算的要求 ， 往往在最后还款日的下午5时就划账 。


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