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深圳|如果“打新”只能陪跑，那如何在“深圳中心”占位置？( 三 )



深圳|如果“打新”只能陪跑，那如何在“深圳中心”占位置？
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另外一点 ， 我曾经提出一个买房“三板斧”原则 ， 指的是“学校+地铁+mall” 。 学校和地铁是很多人买房都不会忽略的因素 ， 但商业配套是购房者经常会“将就”的一个关键因素 。 毕竟很多时候看房的时候 ， 都会被画饼：未来这里有多少商业 ， 或者自带多少体量商业 。
实际上 ， 一个成熟的mall至少需要3-5年培育期 ， 商业本身匮乏的地段就需要更长时间 ， 社区底商还有更大可能做不起来 。 华润城之所以一路走高 ， 万象天地在其中的作用是不能忽视的 。 深业鹤塘岭花园距离益田假日广场只有200米 ， 距离万象天地只有2站地铁 ， 这两个商圈几乎可以在深圳商业里排到前五 。 当然还有项目自带的商业和未来的白石洲商圈 ， 交通便利性、消费便利性都很高 ， 就意味着如果你在这里投资 ， 是不会发愁出租问题的 。

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整个片区已经很久没有出过新盘了 ， 虽然深业鹤塘岭花园是白石洲旧改启动首发项目 ， 但是也不能就此以为很快就会有更多的新盘新项目可以选择 ， 能上车要尽早 ， 等后续旧改 ， 只会付出更高的资金成本 。

Part 3
说到底 ， 买房子首先是为了住的 ， 宜居性是重中之重 。 不然买来之后 ， 每天的居住体验会很糟糕 。

比如说 ， 两个楼盘 ， 一个在地上走的轻轨站点上盖品质一般 ， 一个稍微远些但是品质更好、如果是首套刚需 ， 可以考虑忍受轻轨带来的噪音牺牲宜居性 。 如果是改善型买家 ， 应该毫不犹豫地选择后者 。

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再来看看深业鹤塘岭花园的户型 ， 超出预期的是 ， 它既有能满足刚需的便利 ， 也有能满足改善的宜居 。 比如东向87-90平的住宅户型 ， 相对刚需的一个户型 ， 但是做到了外结构阳台和主次卧双景观飘窗 。 窗外一边可以看华侨城景观 ， 一边可以看深圳湾海景 ， 整体给人感觉就是两个字 ， 震撼 。 并且这里90平做到了三房 ， 也是目前市面上较少的这个面积段可以享受到这样品质的项目 。
同样也有大户型 ， 比如南向164㎡的住宅产品 ， 这个户型做了双套卧 ， 在同类面积段产品中同样是利用率比较高的 ， 景观当然是越大的户型越震撼 ， 这样的户型尤其适合父母或者隔代一起居住 。
当然 ， 很多想要投资或换房但目前没有名额的 ， 这个项目还有公寓产品 ， 我一般是不太建议首选公寓 ， 但这个公寓有70年产权 ， 在这个地段买来投资出租 ， 也是一个不错的思路 ， 毕竟从长周期来看 ， 旧改兑现会让整个片区的租金上涨 。

总的来说 ， 项目小户型紧凑 ， 实用性高 ， 投资价值高 ， 好出租 。 大户型满足换房需求 ， 景观好 ， 注重私密性和舒适度 。
放几张户型和景观图 ， 可以自行感受一下产品的尺度和景观：
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