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项目|股票10倍估值拟翻倍套现资产，协鑫能科REITs试点有哪些疑虑？( 二 )


按2020年预测数计 ，如果两个项目估值为27亿元或31亿元 ， 则协鑫能科出售资产收益权的“市盈率”为20倍或22倍 。 远远高出协鑫能科目前在A股市场的估值表现 。
第一财经采访人员采访的某券商ABS部门执行经理告诉采访人员 ， 协鑫能科上述REITs发行计划 ， 存在诸多”bug” ， 投资者需要冷静思考 。
首先 ， 公募REITs产品目前作为试点 ， 需要证监会、交易所的审批 ， 审批时间需要多久 ， 目前无法确定；另外 ， 作为REITs试点 ， 资产方的资质和信用也是审批部门需要考虑的；更重要的是 ， 以20倍以上的市盈率发行 ， 该执行经理认为 ， “不太可能” 。 “我们内部在与监管部门沟通测算时 ， 认为这种收益权的REITs产品 ， 市盈率倍数在14倍至17倍 ， 才有可行性 。 更别说协鑫能科现在的股票也不过10倍市盈率 ， 考虑到A股流动性肯定比目前仍处于试点阶段的公募REITs要强很多 ， 公募REITs给予的估值比给股票的还高 ， 个人觉得这太乐观了 。 ”这位执行经理称 。
上述专业人士告诉采访人员 ， 上市公司发行REITs产品 ， 存在一个估值的制衡问题 ， “一方面 ， 资产收益权卖得太便宜了 ， 上市公司的股东不干；另一方面 ， 卖得太贵了 ， 公募基金也不会帮你卖 。 所以不是想卖20倍PE就能卖出20倍的 。 ”
目前市场上REITs产品 ， 与其他ABS类资产一样 ， 分为银行间REITs和交易所REITs 。 银行间REITs是“纯债“的属性 ， 为机构交易的品种；交易所REITs ， 通过公募基金管理发行 ， 属于”债“与”股“的综合体 ， 与股票发行一样 ， 有一级市场和二级市场两层交易体系 。
“虽然公募REITs在二级市场可能存在溢价 ， 比如资产运营的成本降低形成估值提升 ， 但也不可能像股票一样暴涨暴跌 ， 它还是更强调’债’的属性 ， 这也是REITs设计的初衷：为市场提供有稳定收益的投资标的 ， 而不是给上市公司另一条溢价套现的渠道 。 另外 ， 这类资产通常存在股权或收益权抵押甚至重复抵押的情形 ， 如果发行REITs ， 还需要先行解押 。 “他说 。
协鑫能科此次筹划的REITs ， 鹏华基金管理有限公司作为公募基金管理人 ， 国信证券拟作为基础设施资产支持专项计划管理人 。
2020年4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称：《通知》） ， 并陆续发布了相关政策文件 ， 标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。
自《通知》发布以来 ， A股已有保利地产（600048.SH） ， 光环新网(300383.SZ)、怡亚通(002183.SZ)等上市公司发布公告将涉水REITs 。 标的资产分别为商用物业类、数据中心项目以及供应链基地资产 。
中国能源研究会中小配电企业发展战略研究中心预计 ， 存量配电资产或将成为基础设施REITs在电力行业的最大“红利” 。 能源专业机构统计 ， 以目前全国发电装机容量20亿千瓦计算 ， 这一块资产总额至少在9万亿以上 。
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