|2021年房价“全面下跌”？专家：4大信号，明年房价或超乎预期！
10月21日 ， 上海易居研究院发布《全国百城房价报告》报告 ， 根据这份材料的统计数据显示 ， 从2020年6月份开始 ， 全国新房住宅单月成交价格已经高居1万元以上 ， 6月、7月、8月、9月的新房成交价分别为10,113、10,263、10,540和10,191元 。
也就是说 ， 到现在为止 ， 全国新房价格已经连续4个月冲破万元大关 ， 即便是把前九个月的所有成交价格拉个平均值 ， 也在9989元/平米 。 这也说明 ， 从2020年开始 ， 我国的房价正式步入万元时代 。
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一石激起千层浪 ， 这两天 ， 房地产业内对这个问题研讨的热火朝天 ， 有人说房价大幅上涨新周期已经来临 ， 2019年全国房产均价才9300元而已 ， 短短9个月的时间 ， 已经跨越10,000元 ， 不能不说今年的房地产市场依然比较强劲 。
房价真的要涨了？未必 。
虽然说房价正在突破万元线 ， 但这并不是当前房地产市场的真实反映 ， 市场表现往往背道而驰 ， 表面上涨、背后阴跌的情况屡见不鲜 。 笔者认为 ， 现在的房价不仅没有涨 ， 反而在悄然下滑 。 那么为啥新建商品房价格上升？主要有2个方面因素：
1、地价在缓慢上涨 ， 新房价格上涨理所应当 。 众所周知 ， 地价是构成房价的主要组成部分 ， 地价占到房价40%以上的比重 ， 只要地价不断上涨 ， 那么房价自然要水涨船高 ， 不然开发商的利润空间就会大大缩水 。
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根据国家统计局数据 ， 2020年1-9月房企土地购置面积达到15011万平方米 ， 下降2.9%；但是土地成交价款却提升了13.8% ， 达到9316亿元 ， 也就是说成交面积减少的同时 ， 单价还在提升 。 地价的提升最终表现在房价上 。
2、开发商用“提高价格”的方式促销 。 买涨不买跌早就被开发商看透 ， 就像河南省房地产商会说的那样“降价难以出手 ， 加价反而容易” 。 所以与其降价 ， 新房价格不如提升或许能吸引买房人 。
2020年11月-12月和2021年上半年房价如何？专家：4大信号 ， 2021年房价“全面下跌” 。
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1、城市化增长进入缓慢期 。
未来的房价还会因为城市化而继续上涨吗？楼市指闻认为会 ， 但是不会普涨 ， 因为城市化并不会齐头并进 ， 有的城市可能继续向前发展 ， 多数三四线城市可能收缩甚至消失 。 前者房价一如既往上涨、后者房价只能步入下跌区间 。 这种差异化的房价趋势 ， 从2019年就体现出来 。
2、人口增长乏力 ， 住房需求不足 。
2019年我国大陆总人口140005万人 ， 同比2018年增加467万人 ， 全年新增出生人口数为1465万人 ， 人口自然出生率10.48‰ ， 自然增长率3.34‰ ， 人口出生率已经是1949年以来的新低水平 ， 如果继续按照这个走向发展下去 ， 那么机构预测到2030年我国总人口微增至14.3亿人 ， 届时人口出生率将降低至8‰ ， 自然增长率为0.4‰的水平 。 人口减少的同时 ， 买房需求同样减少 。
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3、房产饱和度增加 。
老龄化逐步凸显出来 ， 这也为我国房地产的重新再分配提供了契机 ， 特别是独生子女的数量越来越多的情况下 ， 家庭421趋势逐渐明显 ， 马云曾说到 ， 未来一个年轻人可能要继承超过5套房子 。 在家庭逐渐合并、子女继承房子越来越多的趋势下 ， 房子可能因为过剩而导致价值缩水 。
事实真的如此吗？因城市而异 。 少数城市例如北上广深等一线城市 ， 房子并不会因为家庭拥有量增多而降价 ， 反而依然会保持较强的上涨势头 ， 因为城市基础搁在这里 ， 全国的人口依然会向这里涌入 ， 住房需求潜力依然保持巨大缺口 。 但在三四线城市 ， 可能随着人口的逐渐流失 ， 空置房越来越多 ， 这种状态下 ， 房产逐渐过剩而导致房价下跌 。
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4、空置房居高不下 。
这一点 ， 从住房空置率可以看出 。 根据西南财经大学的家庭金融调查报告数据 ， 2017年我国的住房空置率平均为22% ， 北上广深的住房空置率较低 ， 大约在10%以内 ， 二线城市的住房空置率大都保持在20%左右 ， 三四线城市的住房空置率居高不下 ， 基本都在30%以上 。 随着人口流失的城市数越来越多 ， 空城和高空置的城市越来越多 。 这也就是为啥城市化会导致有的城市房价继续上涨 ， 有的城市房价下跌的原因 ， 背后都是人口流动在作怪 。
房企正在酝酿更大幅度降价？专家们认为 ， 明年房价或超乎预期 。
《华夏时报》预测 ， 接下来的几个月里 ， 房地产开发商们会掀起更大幅度的促销潮 ， 这是情理之中的事情 ， 因为上半年受到疫情影响 ， 房企们的销售目标普遍差距很大 ， 截止9月末 ， 典型房企的销售完成度不足70% ， 虽然多数房企降低了年度目标 ， 但要想完成依然面临巨大的挑战 。
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【|2021年房价“全面下跌”？专家：4大信号，明年房价或超乎预期！】58安居客房产研究院分院院长张波指出 ， 特别是近期 ， 随着央行三条红线提出 ， 房企们的融资能力受到了严格限制 ， 在现金流方面不得不更加关注销售回款 ， 由此催生房企们跟进去化的力度 ， 变相鼓励房企们打折促销 ， 所以特预测 ， 未来不排除更大幅度的促销打折活动 ， 由此带动2021年房价进一步下跌 。
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