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香港|香港传真 | 楼市维艰 一手空置税搁浅的是是非非( 二 )


事实上 ， 千禧年后的第一个十年香港的私楼空置率表现一直都很高 。 资料显示 ， 1999年数字是5.9% ， 2000年是5.4%随后一路攀升 ， 2001年录得5.7% ， 2002年是6.6% 。
2003年则是香港私人住宅单位空置率的最高峰 。 当年SARS病毒事件重创包括楼市在内的香港经济 ， 虽然楼市自第4季开始复苏 ， 但仍有6.88万个私人住宅单位闲置 ， 空置率达到6.8% ， 创下15年来新高 。
所以 ， 将2018年的4.3%水平与2003年最高峰数字相比 ， 是有失偏颇的 。 同时 ， 2018年全港空置单位录得约5.1万个 ， 也创下6年新高 。
另一方面 ， 从已落成但仍未售出的一手私人住宅单位数目看 ， 这一数目是呈现逐年上升的趋势的 。
就香港运输及房屋局公布的数据显示 ， 2017年6月香港2013年至今已落成但未售出的住宅单位有8000个；2018年6月空置税被提出时 ， 数字上升到9200个；2019年6月相关住宅单位则有1万200个；到2020年6月末 ， 这类型闲置单位已增加至1万1200个 。
当然根据差饷物业估价署今年年初发布的《2020香港物业报告》显示 ， 2019年全港私楼空置率已回落到3.7%的水平 。
这与2019年香港楼市相对活跃有关 ， 而今年前期受到疫情的影响 ， 空置率将有一定程度的上升 ， 但内里或客观原因居多 。
而且2018年私楼空置率上升 ， 也与当时香港私人楼宇落成量增大有关 ， 而这又关乎到香港政府近年来持续增加土地供应的政策有联系 。
据了解 ， 2018年 ， 香港私人住宅单位落成量达到2.1万伙 ， 数字创下14年新高 ， 一定程度上促使空置率上升 。 反观2019年 ， 全港私人住宅落成量跌至1.36万余个 ， 同比减少35% ， 因此空置率亦下跌至3.7% 。
因此严格意义上来说 ， “空置率”的计算并不是“空置税”的最大阻碍 ， 毕竟香港地少人多 ， 房屋问题严重已非第一日浮现的缺陷 。
关于空置税这个政策 ， 今年以来人们争论的重点 ， 是在于开发商在推货态度上发生的变化 。
开发商在自我鞭策
对于推出一手楼空置税的原因 ， 香港政府最初用意是鼓励私人住宅尽早应市 ， 以免开发商囤货居奇 。 2019年9月法案刊宪时 ， 财政司司长陈茂波就表示：“法案落实征收俗称空置税的额外差饷 ， 是鼓励楼宇建成后尽快推出 ， 满足市场需要 。 ”
但目前来说楼市状况已经发生变化 ， 开发商们的心态亦在发生变化 。 香港中文大学经济学系副教授庄太量在接受媒体采访时就表示 ， 推出空置税的先决条件是楼价大升 ， 但现时不是这个情况 。
上面提及到的香港地产建设商会 ， 亦表示欢迎政府暂停空置税的立法工作 ， 因为现时市况太差 。 “经济已经这么差 ， 还推出这些东西（空置税） 。 ”该商会执行委员会主席梁志坚认为：“说地产商囤积居奇 ， 哪有这回事……有些想卖但卖不到 ， 市况不好 。 ”
根据市场资料 ， 今年上半年香港一手成交量的确在新冠疫情的影响下大幅下降 ， 目前主流开发商的心态 ， 是想积极推售存货以让资金回笼 。 冠域商业及经济研究中心主任关焯照在接受媒体采访时就认为 ， “地产商本身不想囤货 ， 而是想货如轮转 。 ”尤其是有刚性需求的中小型单位 。
先例是2018年末中美贸易战爆发初期 ， 当时开发商对未来市况不算乐观 。 当时就有分析表示 ， 开发商不会故意积存住宅 ， 都希望货如轮转 ， 因为“因为不能预测未来的楼市会怎么样 。 也可能如果现在不推 ， 那未来市道是否会更差 ， 也很难说 。 ”
同时 ， 疫情导致楼价下跌却能反过来吸引当地刚需买家入市 ， 今年以来香港推售的各个新楼盘 ， 收认筹票的情况都不错 。 所以尽快推货 ， 回流资金是上策 。
从一个侧面来说 ， 今年疫情刚大规模爆发的2月 ， 根据香港地政总署公布预售楼花同意书文件 ， 当月就有多达6个楼盘申请预售 ， 涉及2814个单位 ， 数据环比大增4.4倍 ， 创下2018年7月后19个月同比新高 。


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