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北京|疯狂捞地“续命”，房企投资拿地的钱流向了哪些城市？

如果说 ， 进入2020年以来 ， 销售回款是房企提升现金流活力的重中之重 ， 那么 ， 在土地市场上“挥金如土”般拔营夺寨则被房企们视为“续命”的根本所在 。 无论于何种背景之下 ， 土储及其背后的货值都是房企安身立命的基石 。
不过 ， 受多地密集收紧楼市调控 ， 热点城市楼市成交回落及融资新规试点实施影响 ， 土地市场在9月份迎来明显降温 ， 拿地金额创6个月新低 ， 尽管如此 ， 整体来看 ， 前三季度房企投资拿地力度较去年同期仍显著提升 。
此外 ， 从中指研究院监测到的数据来看 ， 前三季度 ， 房企在拿地方面还表现出头部企业保持稳健投资风格、第二阵营房企投资更积极等特点 。
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地市“先抑后扬” ， 房企普遍收获颇丰 。
北京|疯狂捞地“续命”，房企投资拿地的钱流向了哪些城市？
文章插图
图：2020年1-9月50家代表房企每月拿地总额
尽管年初疫情“偷走了”房企三个月时间 ， 但从前三季度拿地成绩单来看 ， TOP100企业拿地总额23796亿元 ， 拿地规模同比增长9.2% 。 TOP100门槛值升至62亿元 ， 环比增长14.8% 。
从企业角度来看 ， 多数房企买地不输去年 ， 中指院监测的50家代表房企1-9月月均拿地均值为1928亿元 ， 显著高于2019年月度均值 。 其中 ， 34家房企2020年1-9月月均拿地金额超过2019年月度均值 ， 越秀前9个月月均拿地金额较上年增加两倍以上 ， 奥园、融信和绿城则在一倍以上 ， 这些企业逆势拿地扩储 。
02
“三道红线”空降 ， 土地市场上的“野马”拉紧了缰绳 。
回顾前三季度 ， 4月起 ， 在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下 ， 50家代表房企拿地积极性提升 ， 5月略有回调后6月又升至上半年最高点 ， 进入三季度拿地规模整体呈持续下滑趋势 。 50家代表房企中 ， 32家9月拿地金额较前8个月均值出现下滑 。
克而瑞数据也显示 ， 9月31家典型房企新增土储总建面为3124万平 ， 环比下降10%;新增土地成交总价为1655亿元 ， 环比微降1% 。
对此 ， 克而瑞给出的解释是三道红线监管政策效果显现 ， 房企投资热情维持低位 ， 部分资金比较紧张房企拿地力度收缩 。
不过 ， 中指院则认为拿地规模下降源于企业拿地节奏的正常调整 ， 且临近年底偿债压力增大 ， 因此进入三季度后房企开始放缓拿地节奏 ， 但不排除部分财务状况良好或前几个月投资不足的企业后期会补仓 。
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TOP10门槛进一步提升 ， 绿城、恒大取代融创、金地 ， 跻身TOP10 。
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TOP10房企门槛值651亿元 ， 较去年同期涨幅达40.6% 。 从TOP10房企名单来看 ， 融创及金地跌出前十 ， 绿城和恒大上榜前十 。 尤其是绿城 ， 今年年初 ， 在疫情之下 ， 线下销售停滞 ， 绿城便在北京土地市场上花144亿拿下3宗地 ， 且溢价率均不低 。 近日 ， 绿城再传出入股北京颐和金茂府60%股权的消息 ， 开疆扩土提高市占率的野心可见一斑 。
但总体来看 ， TOP10房企土地规模持续领先 ， 土储充足 ， 发展更趋稳健 ， 拿地强度保守 ， 保持着稳健的投资风格 ， 数据显示 ， 前10房企拿地金额在TOP100房企中的占比较去年同期微降2.61个百分点 ， 为33.09% ， 拿地销售比同比下降4.5个百分点至31.2% 。
04
进击的第二阵营 。
持续稳定的土地储备量是房企规模化发展的“压舱石” ， 这正是第二阵营房企在土地市场勇往直前的原因 。
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图：2020年1-9月50家代表房企各阵营拿地销售比
相较于头部房企 ， TOP11-20和TOP21-30阵营企业对规模的适度增长仍存在需求 ， 部分企业拿地意愿较为积极 。 其中 ， TOP11-20房企拿地销售比同比增长5.3个百分点至49.2% ， 为各阵营最高;TOP21-30房企拿地销售比涨幅最高 ， 同比增长6.6个百分点至42%;TOP31-50房企拿地销售比明显低于平均值 ， 同比下降3个百分点至33.5% 。
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拿地方式上 ， 萝卜青菜各有所爱 。
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图：2020年1-9月50家代表房企各阵营招拍挂权益金额占比?
中指院数据显示 ， 1-9月 ， 50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.8% ， 较上年同期增长了1.6个百分点 。 其中 ， TOP10房企在招拍挂市场更倾向于合作拿地 ， 权益金额占比同比下降1.4个百分点 ， 其他阵营企业权益金额占比也出现显著上升 ， 企业在招拍挂市场的合作力度减小 。
以三季度北京市场为例 ， 房企独立拿地10宗 ， 其中 ， 中海拿地金额最高 ， 竞得3宗 ， 成交额189亿元 ， 均为独立获得的住宅用地 。
此外 ， 也有部分房企倾向通过收并购增加土地储备 ， 例如 ， 4月以来 ， 绿城向新湖中宝(600208,股吧)发起3起收购 ， 获取位于上海、沈阳、南通的多个项目;5月 ， 奥园与京汉股份(000615,股吧)签约 ， 以11.6亿元获得29.3%股权 ， 京汉股份在全国共有约18个项目 ， 总可售建筑面积超过120万平方米 。
近几年 ， 收并购项目由于具备可以较快回笼资金 ， 符合房企快周转策略 ， 毛利率有一定保证等特点 ， 已经成为企业优化投资结构的重要手段 。
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长三角是兵家必争之地 。
1-9月 ， 房企布局城市群中长三角与粤港澳大湾区热度不减 ， 长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀五大城市群拿地 ， 占比之和为57% ， 其中长三角与长江中游维持高位 ， 占比分别为25.7%、11.8% 。
从各城市群拿地金额来看 ， 1-9月 ， 长三角TOP10企业拿地金额3580亿元 ， 遥遥领先京津冀、粤港澳、中西部区域 。 值得关注的是 ， 香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块 ， 刷新了全国总价地王记录 ， 并凭借该地块位居1-9月长三角拿地金额第六 。
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图：2020年1-9月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况
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“吸金”的二线和强三线城市 。
从城市等级来看 ， 50家代表房企1-9月二线城市拿地占比为52.6% ， 三四线为42.8% ， 一线占比为4.6% 。
其中房企在二线城市拿地集中在贵阳、重庆、长沙以及合肥等中西部城市 ， 在三四线城市拿地集中在青岛、盐城、惠州、东莞以及南通等长三角和珠三角地区 ， 这样的投资方向整体上符合房企当前的投资策略 ， 即：遵循城市经济发展水平 ， 重点布局核心地区的二线城市以及长三角和珠三角地区的三四线城市 。
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到祖国的西部去!
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图：2020年1-9月50家代表房企拿地面积TOP10城市
从1-9月50家代表房企拿地TOP10城市可以看出 ， 中西部省会城市与城市群内核心城市成为投资热点 。
TOP10城市中 ， 中西部省会城市占7席 ， 其中武汉、兰州和西安仍占据前三位 ， 重庆、长沙及贵阳也较受欢迎;长三角城市群有两个核心城市上榜 ， 苏州、杭州分别位居第五、十位;粤港澳大湾区城市群中的广州热度上升 ， 拿地面积位居第八位 。
09
恒大悄咪咪站稳拿地面积与金额的第二、三名 。
从前三季度土地市场成绩单来看 ， 恒大是最大赢家 ， 分别位列拿地金额和拿地面积的第三、第二位 。
【北京|疯狂捞地“续命”，房企投资拿地的钱流向了哪些城市？】不仅如此 ， 恒大在多个城市齐发力 ， 分别出现在北京、广州、重庆1-9月拿地总额TOP10榜单中 ， 与其全国化战略布局相契合 。


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