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城市|楼市调控竞速：三四线城市房价升温( 二 )


相比大湾区 ， 华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一 ， 各城市土地市场均较活跃 ， 大部分城市宅地成交量价同比增长明显 ， 多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升 ， 土地市场竞争激烈 。 南京、常州等城市高价地频出 ， 南京由此出台“限房价 竞地价”新政 。 同一时间段内 ， 广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高 ， 主要是由于住宅市场供不应求 ， 政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热 。 比如东莞 ， 由于深圳市场受到新政挤压 ， 部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市 ， 东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨 ， 并引来“莞九条”的出台 ， 然而东莞新的调控政策主要限制购房端 ， 土地市场热度依然居高不下 。
接连出台调控政策的绍兴
就房价而言 ， 从百城房价指数来看 ， 绍兴已经连续保持近4年的同比正增长 ， 2019年以来 ， 最高月度同比涨幅超过20% ， 今年1-8月份也基本在15%以上 。 而近三年的指数环比涨幅也只有在今年疫情最严重的2月份出现小幅负增长 。 可以说 ， 绍兴房价已经保持多年上涨 。
据同策研究院监测 ， 2019年11月绍兴市辖区商品住宅均价首度突破2万元/平方米大关 ， 今年8月更是达到2.33万元/平方米的历史峰值 。
长三角城市群的崛起当中 ， 可见很多新区影子 。 以绍兴为例 ， 定位为绍兴中心城市的核心和生态绿心的镜湖新区这两年的地价就处于稳步上升阶段 。 近几年来 ， 城市重大功能性设施项目得到加速集聚 ， 完成出让经营性土地3900多亩 ， 约14平方公里区域的开发建设初具规模 ， 一个现代城市的核心区块正在形成之中 。
2018年以来 ， 镜湖新区土地飞速出让 ， 快速崛起的城市核心地带正把“面粉价”一次次提高 ， 2020年8月 ， 荣安地产(000517,股吧)拍下的一幅地块 ， 楼面价超过1.3万元/平方米 ， 刷新该区域楼板价天花板 。 2019年 ， 房企加大了镜湖新区的投资力度 ， 地块溢价率也逐渐走高 。 2020年5月 ， 世茂溢价57.43%竞得一幅地块 。
绍兴政府也关注到了这一现象 ， 7月份出台新政 ， 从2020年7月8日起施行 。 新政主要有两点 ， 一是控制住宅用地价格涨幅；二是推行“限地价 竞配建” ， 最高溢价不超过35% 。 其中 ， 明确规定“镜湖新区住宅用地价格年涨幅不得超过10%” 。
今年以来 ， 镜湖新区所在的越城区共出让15幅地块 ， 整体出让价格较高 。 其中 ， 最高楼板价为2.15万元/平方米的一幅地块 ， 由绍兴锦越置业有限公司竞得；该幅地块旁边是祥生拿下的楼板价约为1.9万元/平方米的地块 。
在7月新政没有明显给楼市降温的背景下 ， 10月9日绍兴再次出台调控新政 。 丁垚认为 ， 除了再次明确“限地价、竞配建”外 ， 更是对房价祭出大招 ， 采用“双备案”且住宅定价需参考周边同类房源或“地价+成本”因素 ， 同时通过“加推盘价格备案不得高于首次备案价格”来强制平抑绍兴房价涨幅 。 除此之外 ， 严格管理分期销售 ， 防止开发商捂盘惜售 。
可以预见 ， 通过强制的价格干预 ， 绍兴房价涨幅将被严格控制 ， 镜湖新区等重点区域或将在一定时期内保持高位盘整 ， 而一些配套缺乏、前期涨幅较大的区域或将面临降价风险 。
前述业内人士指出 ， “三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入 ， 三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多 ， 而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺 ， 成为房企短期利润来源 。
值得关注的是 ， 身处大湾区或者长三角热点城市 ， 也不是每个项目都销售顺畅或者升值 ， 比如徐州 ， 某国企在当地开发的项目去化非常困难；惠州 ， 某准千亿房企开发的文旅项目 ， 自去年调控收紧以来 ， 价格一路下跌 。
此外 ， 来自同策研究院的研究结果显示 ， 8月40强房企融资规模环比再次下滑 ， 预计四季度还会有大幅收缩 ， 这也必然导致拿地趋于谨慎 。


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