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城市|楼市调控竞速：三四线城市房价升温

与大湾区不同的是 ， 长三角区域经济能级强大的小城市比较多 ， 一些三四线城市热度并不比一二线城市弱 。
国庆长假结束第一天 ， 徐州、绍兴分别出台楼市调控措施 ， 表明了地方政府严控房价的决心 。
10月9日晚 ， 徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》 ， 徐州从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策 ， 其中“备案价格一年内不得调整”一条被业内认为是调控收紧的明确信号 。
与此同时 ， 绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》 ， 同样在商品房销售价格上进行收紧：对已取得预售许可或已办理现房销售备案的 ， 要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格 ， 不得高于申报价格对外销售 。 换言之 ， 项目加推价格不得高于首开价格 。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出 ， 这两个城市都没用限购限贷的加码 ， 手段偏温和 ， 有预防性调控市场防止出现投机操作的行业 。 此轮楼市升温 ， 长三角、大湾区市场上扬明显 ， 因此 ， 这两个区域的调控政策出台也比较密集 ， 尤其是长三角地区 。
卢文曦进而指出 ， 大湾区主要是佛山、东莞、珠海、深圳；长三角区域经济能级强大的小城市比较多 ， 一些三四线城市热度并不比一二线城市弱 。 因此 ， 长三角房价上涨趋势从一二线城市开始向三四线城市蔓延 。 “有点按下葫芦浮起瓢的感觉 。 ”卢文曦还认为 ， 以上海为主的城市群效应凸显 ， 上海需求外溢 ， 导致长三角整体热度要比珠三角区域高一些 。
严控房价上涨苗头
对比来看 ， 2020年下半年以来 ， 深圳、东莞接连迎来“最严限购” ， 强化调控力度 ， 驱使部分受限市场潜在需求或外溢至湾区其它城市 。 然而 ， 节后长三角徐州、绍兴这两个城市的调控出台 ， 表明了长三角调控速度快于珠三角 。
实际上 ， 徐州的房价涨幅还没那么明显 ， 但今年以来的地价成交溢价率逐渐走高 ， 这也是业内人士认为徐州出台调控政策侧重于防范风险的主要原因 。
上海中原提供的数据显示 ， 从2019年9月-2020年8月 ， 徐州成交套数略有波动 ， 成交套数从8680多套震荡下行至6584套；但成交价格波动不大 ， 一直维持在1万元/平方米左右 。
但绍兴的房价上涨则明显多了 。 2019年10月-2020年9月 ， 绍兴成交套数从1331套上涨至1615套 ， 绍兴房价则从17375元/平方米涨到了21391元/平方米 。 绍兴房价一年涨幅23% ， 而目前大多数城市研究制定出台的调控政策中 ， 关于房价涨幅的要求越来越严格 ， 比如苏州2019年5月公布调控目标是当年房价涨幅不超过5% 。
从中指院发布的今年三季度百城居住用地均价来看 ， 绍兴市的宅地均价达到了7526元/平方米 ， 不仅高于大连、太原、南宁等省会城市 ， 也比南通这个有机场等重大利好刺激的城市高出近400元/平方米 。
来自浙江某房企创始人的说法 ， 绍兴在过去一年房价涨幅超过了5% ， 高于政府规定的房价涨幅 ， 因此调控难免 。 这其中 ， 地价对房价的传导影响显而易见 。
同策研究院分析师丁垚分析指出 ， 一方面 ， 绍兴受亚运会、融杭以及大规模拆迁等内外部因素影响 ， 近两年市场需求较高；另一方面 ， 受杭州严格调控影响 ， 利润空间受到压缩 ， 房企逐步将投资目光转向绍兴等环杭区域 。 近两年 ， 尤其是镜湖新区等热点区域 ， 吸引大量品牌房企进入拿地 ， 房地价由此双双走高 ， 带动全市整体走热 。
就地价而言 ， 绍兴近两年土拍可谓爆点不断 ， 镜湖新区地价更是不断被刷新 。 同策研究院分析师丁垚指出 ， 业内与我们沟通绍兴市场的房企也不断增多 。 今年疫情之后 ， “越城区原震元制药厂地块”起拍楼面价高达14754元/平方米 ， 一举创下绍兴起拍楼面价新高 ， 并最终以21569元/平方米的楼面价成为绍兴新高 ， 引爆市场 。 丁垚指出 ， 虽然7月份绍兴已经出台了土拍新政 ， 采用竞配建+控制溢价率在35%以内的措施来控制土拍热度 ， 但是我们看到此后出让的地块并没有明显转冷 ， 例如9月15日“镜湖新区大越路东侧3号地块”成交楼面价依然高出周边地块 。


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