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房企|“三道红线”下谁还能借到便宜钱？规模上市房企融资成本揭秘

作为一个资金密集型行业 ， 房地产做到最后就是做金融 。
随着房地产行业进入薄利时代 ， 房企拥有更低的融资成本意味着拥有相对更高的盈利水平 。 2020年上半年 ， 受疫情等因素影响 ， 国内流动性相对宽松 ， 房地产企业迎来融资窗口期 。
但与此同时 ， 政府强调不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 坚持“房住不炒”的定位 。 在这样的背景下 ， 房企不断拓宽企业融资渠道 ， 审慎进行各项投资 。
谁家还能拿到“相对便宜的钱”？南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计的80家房企中 ， 42家公开了上半年的融资成本 。 其中 ， 上半年加权融资成本最高为11.80% ， 最低仅为3.35% 。 这意味着 ， 同样借贷1000亿元 ， 有的一年利息仅需偿还33.5亿元 ， 而有的则要偿还118亿元 ， 很大程度上蚕食企业的盈利水平 。

房企|“三道红线”下谁还能借到便宜钱？规模上市房企融资成本揭秘
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从趋势来看 ， 今年上半年 ， 房企融资成本普遍下降 。 42家规模上市房企中 ， 29家房企的加权平均融资成本同比下降 ， 占比近7成 。 2家保持零增长 ， 仅有9家同比上涨 ， 上涨幅度最高为1.40%（还有2家无同比数据） 。
万科、华润、保利、中海、龙湖等房企继续保持在融资渠道和融资成本的天然优势 ， 更多扩张型中型房企的融资成本普遍较高 。
中小房企融资难！融资成本最高11.8%
南都大数据显示 ， 42家房企中 ， 加权平均融资成本超过7%的有15家 ， 其中有3家超过10% ， 分别为天誉置业、三盛控股、泰禾 。
像很谋求快速扩张的房企一样 ， 三盛控股融资规模的增大和利率的走高直接造成了融资成本的大幅增长 。 数据显示 ， 2019年上半年三盛控股的加权平均利率为10.93%（后经重列为9.80%） ， 受此影响 ， 其融资成本由2018年上半年的1.46亿元增长至2.85亿元 ， 增幅高达95.21% 。 而今年上半年 ， 其有息负债及一年内的短期负债都出现了倍增 ， 加权平均利率保持在两位数 ， 高达10.83% 。
财务状况持续恶化的泰禾集团 ， 营收下滑、庞大的债务规模 ， 融资成本高企 ， 上半年平均融资成本同比上升至10.03% 。 当前来看 ， 无论是滚动再融资、还是卖掉资产、引入战投 ， 都是泰禾目前想要传递的信号 。

房企|“三道红线”下谁还能借到便宜钱？规模上市房企融资成本揭秘
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此外 ， 融资成本超过7%的房企 ， 还有当代、新力、恒大、佳兆业、中梁、力高、华夏幸福、奥园、阳光城、时代、正荣等 。
研究员认为 ， 作为高杠杆行业 ， 房企的竞争 ， 很大程度上是融资能力的比拼 。 而融资问题困扰着正在“弯道超车”的诸多中小型房企 。
比如新力 ， 最年轻的港股上市内房企 ， 仅几年用尽财务杠杆 ， 进而驱动规模增长 。 因为较多的借款和较多的信托融资 ， 新力过去几年平均融资成本都超过9% 。 新力控股2019年度业绩发布会上 ， 行政总裁陈凯称 ， 新力目前的融资成本为9.2% ， 目标2020年将下降1% ， 在合作渠道上将优先考虑大银行贷款和收并购等 。
中梁控股 ， 三年实现百亿到千亿的跨越 ， 于2019年7月成功上市 。 随着资本市场融资渠道的打开 ， 在今年上半年新增境外融资渠道 。 截至2020年6月末 ， 境内非银占比降低至31% ， 境内银行贷款占比52% ， 境外优先票据占比15% 。 中梁控股首席财务官游思嘉表示 ， 2020年上半年该公司的平均融资成本下降到8.9% ， 相对去年底有0.5个百分点的改善 ， 预期在境内流动性增强的情况下 ， 平均融资成本在今年底仍有进一步下降的空间 。
闽系黑马正荣 ， 今年上半年加权平均融资成本为7% 。 虽然不低 ， 但公司是满意的 。 在中期业绩会上 ， 管理层公开表示 ， “首先我们的杠杆率处在70%的合理健康水平 ， 融资成本也在7%左右 ， 7/8月国内发行小公募成本在5%左右 ， 未来成本还有进一步下降的空间 。


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