楼市再无普涨！高层狠压楼市，未来房子该怎么买？
作者：二鸣来源：功夫财经
国庆假期这8天 ， 你可以把更多的时间留给自己 ， 不过如果你对房产投资感兴趣 ， 在休息和放松之余 ， 也有更多的时间来思考自己未来的计划 。
过去10年 ， 投资房地产也许不是最赚钱的买卖 ， 但一定是最躺赚的行业 。 大家可能都听过不少人靠买房暴富 ， 心动不已 。
但是龙湖董事长吴亚军说过一句话：别把行情当能力 。 从现在的形势看 ， 房地产市场的投资逻辑已经生变 。
01
楼市再无普涨
2020年的房地产市场 ， 疫情是不能忽略的一个话题 。 从年初的零交易 ， 到楼市开始复苏、回暖 ， 直到现在一些城市楼市发展过热 。 短短几个月的时间 ， 房地产市场经历了好几个季节 。
3月深圳打响了楼市复苏的头炮 ， 随后深圳楼市的火热传到了隔壁东莞 ， 然后又传到了广州、惠州等城市 。 大湾区成为今年这轮房价上涨的领头羊 。
很快湾区楼市的火热也传递到了长三角 ， 上海一些顶级豪宅开盘必抢 ， 而杭州一些限价楼盘也频繁出现“万人摇”现象 ， 在上海和杭州的带动下 ， 长三角的其他城市 ， 比如南京、宁波、无锡、常州等也纷纷加入房价上涨的大军 。
此外成都、银川等这些城市 ， 房价也迎来了较大幅度的上涨 。
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另一方面 ， 整个北方地区 ， 除了北京出现了一些行情 ， 我们见到更多的是房价下跌的消息 ， 比如石家庄房价重回三年前 ， 天津房价已经三年阴跌 ， 郑州房价今年也在一直下跌 。
这些楼市的热门话题与上面提到那些房价暴涨的城市 ， 形成了鲜明的对比 。
3~5年一轮的房地产周期已经基本失效 ， 楼市普涨不再 。 取而代之的是 ， 楼市单点分化现象越来越明显 。
其实前两年这种现象已经非常明显了 。
比如2018年苏州房价持续上涨 ， 2019年调整豪宅线后 ， 深圳房价又重回上涨曲线 。 当然这期间也穿插着其他一些疯涨的妖股城市 ， 比如南通、杭州、唐山、洛阳、东莞等城市 。
另外一方面 ， 越来越多的城市房价处于阴跌之中 ， 比如北京、天津、郑州、济南、武汉、重庆等等 。
我们应该还对2016~2017年那一轮房地产全国普涨印象深刻 ， 为什么这几年楼市没有出现普涨呢？
从最近几年楼市的发展来看 ， 房地产市场的土壤已经发生了根本性的转变 。
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02
政策环境变了
从1998年房改至今 ， 房地产市场商业化已经经历了22年 。 22年以来 ， 楼市大致迎来了三次大涨 ， 分别是2004~2007年、2009~2010年、2016~2018年上半年 。
回望过去 ， 每一轮房价普涨都伴随着中国经济陷入困境 ， 然后通过刺激房地产扩大内需 。
1998年亚洲金融危机爆发 ， 也是这一年中国取消福利分房制度 ， 开始房改 。
2003年非典 ， 伴随着大规模的刺激 ， 房地产成为中国经济发展的支柱 。
2008年遭遇全球金融危机 ， 央行大水漫灌 ， 拿出4万亿大规模刺激住房消费 。
2014年去库存 ， 放松限购限贷 ， 货币宽松 。
2020年 ， 新冠疫情爆发 ， 对中国经济造成了极大影响 ， 而且直到现在国外疫情依然在持续发展 ， 今年疫情对经济的打击 ， 已经远远超过了当年的非典 ， 不过刺激房地产的动作并没有出现 ， 取而代之的是年初各种“救市”、“维稳”的措施 。
比如上半年很多城市在土地出让环节为企业减压 ， 主要采取取消限制性规定、增加优质土地供应 ， 延期或分期缴纳土地款 ， 延长竣工期限等手段 。
另外房地产交易环节 ， 也从供需两端 ， 助力房地产市场企稳复苏 。 比如放宽预售标准、适度放松限价 ， 利用人才新政变相放松限购 ， 公积金政策调整等等 。
纵观上半年这些调控放松的政策来看 ， 市场并没有出现直接放松限购限贷 ， 这样直接利好房地产市场的政策 。
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另一方面 ， 当一些城市房价出现暴涨 ， 这些城市也会出台收紧房地产调控的政策 ， 一次不行两次 ， 两次不行三次 ， 也许力度不是很大 ， 但每一次政策也总会给炒房投机的漏洞打上补丁 。
而对于那些觉悟不高的城市 ， 今年也出现了一个新现象 ， 就是直接由上层相关部门直接点名 ， 召开座谈会 ， 比较强制性的出台政策 ， 管控房地产市场 。
2019年在政策层面发明了最重要的一个词叫“因城施策” 。 只要某个城市房价出现过热的苗头 ， 就必须要按照自身的情况来制定相应的政策调整 。
过去我们说房价的上涨是按照城市能级轮动的 ， 比如上海房价上涨就会传导到杭州 ， 然后杭州涨起来 ， 上海周边的嘉兴又长起来了 。
但是因城施策的出现 ， 就相当于打破了这种价格传导的机制 。 而这也是现在房价不能普涨的最重要的因素 。
03
货币政策由精准滴灌取代大水漫灌
每一轮房价普涨 ， 背后也都是由货币政策来推动的 ， 也就是我们经常听到的大水漫灌 。
最经典的可能就是2008年的4万亿了 。 2008年美国爆发次贷危机 ， 引发全球金融海啸 ， 中国经济深受其害 ， 经济增长从两位数直接来到了个位数 。
为了稳定增长 ， 央行先后4次降准降息 ， 并且利用信贷支持、增加保障房供应、税收调整等政策刺激房地产消费 ， 一套组合拳下来 ， 2009年开始房价出现大涨 。
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今年疫情期间 ， 货币政策确实宽松了许多 ， 但并没有出现预期的那种大水漫灌 。
简单回顾一下今年央行的放水情况：
中国人民银行于2020年1月1日开始降准 ， 释放8,000亿流动性
3月16日进行差别性降准 ， 释放资金5,500亿 ， 两次总和大约释放了1.4万亿资金
4月份 ， 央行再次通过逆回购到期 ， MLF到期不再续做 ， 回收了大概3813亿的流动性
5月份央行向市场投放约5700亿流动性
6月份又回收了5600亿流动性
7月份好不容易盼到MLF大量到期 ， 没曾想央行不续作 ， 抽掉了6177亿的流动性
8月份 ， 央行通过短期的7天、14天逆回购 ， 向市场投放了大概6300亿流动性
综合以上数据我们可以发现 ， 虽然今年释放了一些流动性 ， 但是市场上的回购操作也比较频繁 ， 今年的货币政策绝对不能说是大水漫灌 ， 而是达到了一种相对平衡的状态 。
而且从近期召开的一系列高层会议上来看 ， “引导资金流入实体经济 ， 防止资金违规流入房地产市场”成为货币政策的主要着力点 。
7月24日召开的房地产工作座谈会提出 ， 要实施好房地产金融审慎管理制度 ， 稳住存量、严控增量 ， 防止资金违规流入房地产市场 。
8月20日 ， 住房城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
9月2日召开的国务院常务会议提出 ， 下一步要坚持稳健的货币政策灵活适度 ， 保持政策力度和可持续性 ， 不搞大水漫灌 ， 引导资金更多流向实体经济 。
另外前段时间 ， 中信银行原行长孙德顺因为经济问题落马 。 其中中纪委发布的通报有一条是这样说的：“经查 ， 孙德顺丧失理想信念 ， 毫无政治意识和大局意识 ， 严重违背党中央关于金融服务实体经济的决策部署 ， 限制、压降制造业贷款 。 ”
“不支持实体经济”也首次成为一种“罪名”被提及 ， 可见高层现在对于货币政策的管理力度有多严 。
精准滴灌式的放水成为今年货币政策最大的特色 ， 这就决定了房价不存在普涨的基础 。
04
供需反转 ， 未来房地产投资该怎么做
商品房改制初期 ， 我国住宅供应严重不足 ， 叠加城市化浪潮 ， 大量人口进入城市 ， 这就造成了房地产严重的供需不足 ， 这样极端的供需环境就极易造成房价短期内的暴涨 。
经过20年的发展 ， 如今房地产的供需情况已经发生了反转 。
有数据显示 ， 我国城镇居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4% ， 有两套住房的占比为31% ， 有三套及以上住房的占比是10.5% 。
这些数据也就说明 ， 目前我国的房子供应已经开始过剩了 。 而中国的人口增长幅度却在逐年减少 。 2019年的人口增量最多的城市主要就集中在长三角和珠三角地区 。
春江水暖鸭先知 ， 回过头来看 ， 房企才是最先察觉到中国房地产这种根本性的转变 。
2018年 ， 万科年会上打出三个大字“活下去”引发了许多人的嘲讽 。 2019年我们发现 。 几乎所有开发商都改口了 ， 大家不再以建房子为口号 ， 而是要做美好生活的缔造者 。
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当你意识到改变时 ， 改变早已发生 。 历史的车轮滚滚向前 ， 以往的投资理念 ， 已经不适应现在的房地产市场 ， 所以未来投资房产我们一定要跟随市场环境的变化 ， 找到合适的投资逻辑 。
未来十年 ， 比房价更重要的是流动性和安全性 。 一个有潜力的房地产市场一定是有一个好的城市基本面 ， 有强大的需求支撑 。 好的基本面就是城市能级 ， 是人口 ， 是资金 ， 也是产业 。
从去年开始发改委首提收缩型城市 ， 说明城市收缩已经相当普遍 。 那些没有人口流入的中小城市 ， 一定要谨慎再谨慎 。
未来房地产的角色依然重要 ， 货币刺激之下 ， 也可能会出现新一轮的大涨 ， 但是整体而言 ， 不是每个城市都有上涨的空间 ， 也不是每个城市单靠房地产就能赚得盆满钵满 。
【楼市再无普涨！高层狠压楼市，未来房子该怎么买？】未来投资房地产的风险可能会越来越大 ， 所以不要把全部资金全部豪赌在房地产上 。
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