江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

市场|张峥：《中国REITs指数之不动产资本化率调查》发布( 二 )


资产价格指数与REITs价格指数的开发是市场的重要基础设施建设之一 。 第一 ， 有助于形成标准化的REITs不动产资产估值体系 ， 为产品的发行和交易价格形成提供指引；第二 ， 提高市场有效性 ， 完善定价机制 ， 充分发挥市场配置资源的作用；完善投资保护机制 ， 提升REITs管理人治理水平 ， 促进市场持续推出高质量的REITs产品 。 未来 ， 我们会构建一系列的指数 ， 例如 ， 不动产资本化率指数、不动产投资景气度指数、不动产价格指数、REITs价格指数、REITs总回报率与分红回报率、REITs产品透明度指数等等 。
在不动产的投资市场上 ， 资本化率（英文的简称为Cap Rate）是衡量成熟资产的风险与收益关系的基本指标之一 ， 其定义为成熟资产的投资者在没有考虑杠杆情况下所要求的投资回报率 ， 即未来一年从物业中产生的净收入（NPI）与当前购买总价格的比率 。 比如上海一处成熟资产能产生的年租金净收入（指租金等收入扣除相关税项、物业运营与管理开支后的净额）1亿元 ， 交易双方的成交价为20亿元 ， 则该物业的资本化率为1/20=5% 。 资本化率反映了投资者对于资产经营现金流的平均水平和波动性（风险）的预期 。 风险越大 ， 投资者的预期回报就越高 ， 资本化率越高；反之 ， 则风险越小 ， 预期回报要求就越低 。
要研究不动产资产Cap Rate的平均水平 ， 一个直接的方式是从大宗交易获取交易价格 ， 再基于资产经营的净收入来计算 。 这里的难点在于 ， 没有公开的信息来源 ， 很多大宗交易是不公开披露的 。 我们知道 ， 香港、新加坡REITs在中国内地会有一些大宗交易 ， 这些交易信息的披露是较为完善的 ， 但交易数量有限 。 为了应对这个问题 ， 我们选择用调研的方式 。 针对国内重要的不动产投资机构 ， 我们设计了调查问卷 ， 通过问卷来了解投资机构对多种业态、不同区域的投资意愿和预期的Cap Rate 。 其中 ， 针对的业态包括物流、产业园、数据中心（IDC）、写字楼、商业零售等业态；投资地域的分类包括：一线城市（北、上、广、深）、新一线城市（成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安 ）、二线城市（除一线及新一线城市外的其他区域中心及经济发达城市 ） 。
我们看一下具体的数据 。
我们首先观察到 ， 针对不同城市的同一业态不动产 ， 资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关 ， 即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低 。
对于物流资产在一线城市的预期Cap Rate在5.2%-6.3%之间 ， 而其他地域则略高于一线城市 ， 幅度在0.4%（40BP）左右 。 对于产业园在一线城市的预期Cap Rate在4.5%-5.7%之间 ， 而二线城市明显高于一线城市 ， 幅度在1%（100BP）左右 。
我们来看甲级写字楼和零售物业 。 对于甲级写字楼在一线城市的预期Cap Rate在4.0%-5.0%之间 ， 呈现明显的因城市级别而两级分化的状态 ， 北京、上海与二线城市甲级写字楼资本化率的低值与高值的差异约为 1.2%-1.9% ， 该比例为所有业态中最高 。 对于商业零售在一线城市的预期Cap Rate在4.0%-5.7%之间 ， 二线城市明显高于一线城市 ， 幅度在1.2%（120BP）左右 。
除了用调研的方式之外 ， 我们从大宗市场交易提取了真实交易的Cap Rate ， 进行了综合分析和佐证 。 这是全国物流仓储的情况 。 总体来看 ， 物流是近年的投资热点领域 ， cap rate有下降趋势 ， 最新的平均水平在5.2% 。
这是北京市的产业园、甲级写字楼、零售物业这三类资产的大宗交易平均Cap Rate的情况 。 我们看到 ， 2018、2019年有明显的上升 ， 主要是资产价格下降引起的 。 其中 ， 产业园的Cap Rate最高 ， 平均水平在4.9%；核心区的甲级写字楼和零售物业的平均Cap Rate 4.2% 。 产业园资产的流动性相对比较差 ， 从位置上来看一般也在城市外围区域 ， 比甲级写字楼投资风险高一些 。


推荐阅读


上一篇：游戏日报|王者荣耀 女生眼中的英雄形象，盾山太傻 画着红的他最可爱

下一篇：广东最生活v|最姐粉丝群又双叒叕升级啦！30+个群让你选择！超多粉丝福利等你来！