市场|张峥：《中国REITs指数之不动产资本化率调查》发布

2026-02-03

【市场|张峥：《中国REITs指数之不动产资本化率调查》发布】27日，由中国REITs论坛、上海证券交易所、上海市发展和改革委员会、上海市金融工作局联合主办的“中国REITs论坛2020年会”在上海召开。北大光华金融学教授、副院长张峥表示，北大光华中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、戴德梁行、中联基金联合发起该调查研究，旨在通过分析国内不动产市场参与机构对不同城市各类业态在大宗交易市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。
不动产资产价格指数与REITs价格指数的开发是市场重要的基础设施建设。指数开发有助于推动形成REITs估值体系，为产品的发行和交易价格形成提供指引；有助于提高市场有效性，充分发挥市场配置资源的作用，提升REITs管理人治理水平，促进市场持续推出高质量的REITs产品。
张峥表示， “REITs底层资产和REITs产品的定价具有共同的逻辑，从理论上说，两者有着相互锚定的关系。在底层资产大宗交易市场中，资本化率体现了资产运营收入与价值之间的关系，是广泛使用的定价指标。基于预期资本化率调研而形成的指数开发有着重要的意义。 ”
以下为发言全文：
张峥：树立符合不动产商业逻辑本质的定价理念，建立完善的市场定价机制，使REITs价格成为基础设施和商业不动产定价的“锚” ，是中国REITs市场建设的重要问题。今天，非常高兴代表我们的团队，在本届年会上分享我们的研究成果。
我们知道，公募REITs是标准化的金融产品，在发行市场和二级市场上，上市交易。在REITs制度的规制下， REITs的价值创造是建立在不动产资产的真实经营之上，资产运营产生的净现金流是给投资者分红付息的主要来源，是通过资产本身的管理升级和估值提升来为投资者带来长期持有的收益。从商业逻辑的本源出发， REITs估值定价的核心在于评估其长期稳定分红，以及由提升运营水平而使得资产增值的能力。值得关注的是， REITs和REITs底层资产的定价与估值具有共同的逻辑。从理论上说，两者的市场定价有着相互锚定的关系。
REITs持有的不动产底层资产具有大宗交易市场， REITs产品具有发行市场和二级市场。 REITs产品的价格是底层资产在金融市场上的定价（我们称为资产的REITs价格）；同时，在大宗市场上，通过同类资产的售价可以确定底层资产的价格，（我们称为资产的大宗价格）。这两个价格，长期来看，应该具有一致性，如果差异较大，那么就可能存在一个优质的投资机会，或者称之为“套利”机会：如果资产的REITs价格远高于其大宗市场价格，那么REITs管理人可以通过增资收购类似资产的方式提升REITs市值；如果资产的REITs价格远低于其大宗市场价格，那么外部投资者可以收购REITs ，然后在大宗市场上出售资产。两个市场的套利机制，使得不动产资产大宗市场与REITs市场之间存在趋同性和内生相关关系。
我们观察了全球成熟REITs市场的实践，发现REITs市场具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚” 。 REITs市场价格与不动产价格走势之间有着同步性和相关性，而且， REITs具备抵御不动产市场短期波动的能力。大量学术研究表明，全球大部分市场为经济资源跨时间、地域和产业配置提供了长期有效的价格信号。
完善中国公募REITs市场的定价机制，提升REITs市场的信息有效性，抑制REITs市场投机，使REITs价格能够反应出底层资产的价值，是未来中国REITs市场健康发展的客观要求。在商业不动产大宗交易市场中，资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系，被交易双方广泛关注，因此，研究大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。基于此，在北大光华中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、戴德梁行、中联基金，发起“中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究” ，旨在通过分析国内不动产市场参与机构对不同城市各类业态在大宗交易市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。

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