租赁or用益物权类合同？这些特殊情形下，律师如何给建议？
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《合同编》及其他法律中规定的有名合同数量极其有限 ， 不足以涵盖现实生活中各种各样的交易 。 《合同编》仅规定了19种有名合同 。
此外 ， 《民法典》还规定有土地承包经营权合同及土地经营权流转合同、建设用地使用权出让合同、居住权合同、地役权合同、担保类合同……但所有这些加起来 ， 数量还是极其有限 。
而在实务中 ， 交易类型、当事人诉求却多种多样 ， 一些特殊的合同类型之间往往存在特殊关系 ， 这些合同的类型辨析、判断与选择成了考验律师更高能力的绕不开的“难题” 。
（注：本文节选自「租赁合同三观分析」 ， 在“宏观-交易结构”分析层面 ， 辨析相关合同类型 。 ）
一、租赁与部分用益物权类合同是“接近型”关系
何为律师要注意的“接近型”合同关系？
即：AB本是不同类别的合同 ， 权利义务不同 ， 一般并不混淆；但仅在某些具体场景中 ， AB的权利义务会有些类似 ， 但它们彼此之间仍不同 ， 律师可以选择最有利的一种类型来设置权利义务 。
例如 ， 借款肯定不同于股权投资 ， 但不排除在特定场景下 ， 律师会将原定的借款关系调整为股权投资关系 ， 或者将原定的股权投资关系调整为借款关系 ， 以便更符合需求 。 再如 ， 下图中的这些类型
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回到本文讨论的租赁与用益物权类合同 。
一方面 ， 租赁是取得对他人资产的使用、收益的权利 ， 用益物权是“对他人所有的不动产或者动产占有使用和收益的权利” ， 可见两者之间有部分类似 。
但另一方面 ， 租赁不取得物权 ， 与用益物权性质大不相同 。
因此 ， 可以说租赁合同与某些用益物权类合同是性质不同 ， 但在部分具体场景下权利义务接近的“接近型”关系 。
如果有意取得用益物权 ， 律师当然就应该选择用益物权类合同 ， 但是这种情况下 ， 律师应该首先判断是否可以实现目的 。 因为物权法定 ， 物权的设立、转让模式都是有限的 。
如果不能取得用益物权 ， 就要考虑租赁合同 ， 但此时需要考虑能否满足当事人的需求 ， 特别是要考虑租赁是不能超过20年的 。
常见用益物权类合同
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二、租赁合同与居住权合同的选择
一般而言 ， 居住权设立合同与租赁合同属于不同类型 ， 权利义务不同 ， 一个设立物权 ， 一个设立债权 。 但在特定具体场景中 ， 二者的权利义务会接近 ， 变成“接近型” 。
例如：针对住宅的长期租赁 ， 从承租方的角度 ， 律师完全可以建议签订居住权合同 。 这样设立一个用益物权 ， 比租赁合同的债权效力更强 ， 而且是可以超过20年限制的 。
三、租赁合同与地役权合同的选择
这两者性质大不相同 ， 一般也不会混淆 。 只有在两块不动产相邻或相近 ， 一方需要利用另一方不动产的时候 ， 才可能涉及地役权 。
如果能够设立地役权 ， 从需役地一方的角度 ， 应该按地役权合同处理并登记最合适 ， 地役权作为物权更有保障 。 如果对方不同意 ， 就要考虑用租赁的方式了 。
四、农村土地的租赁
假设一个非本村的人（集体经济组织成员以外的人） ， 想要使用村里面的一块地 ， 有下列三种模式 ， 对应不同类型的合同：
1.农村土地承包经营
此时设立土地承包经营权（用益物权） ， 期限根据《农村土地承包法》、《土地管理法》等确定 。 【注意部分文章中将这种非家庭承包产生的土地承包经营权叫作“土地经营权” ， 跟第2种模式中的“土地经营权”混用了一个词 。 但实际上是不一样的 。 】
注意 ， 这种交易只适合于非基本农用地等不适合采取家庭承包方式的农村土地 。 对于要采取家庭承包的基本农用地 ， 集体经济组织成员以外的人是不能取得土地承包经营权的 。
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2.土地经营权的流转
土地承包经营权不变的情况下 ， 土地经营权可以流转 ， 包括转包、出租、入股、信托等方式 。 因这种情况下的土地经营权性质是否属于用益物权存在争议 ， 当以出租、转包等流转方式获得土地经营权时 ， 是否受“租赁期限不超过20年”的限制并不清楚 。
若双方想要突破20年最长租赁期限的限制 ， 则不建议采取“土地经营权出租合同”这一名称 ， 而建议采取类似于“土地经营权流转合同”或“土地经营权转包合同”等名称 。
流转期限为五年以上的土地经营权可以进行登记 ， 登记后可以对抗第三人 。
3.土地租赁
法律也没有禁止农村土地对外租赁 ， 但不得擅自改变用途 。 这种情况下不涉及用益物权的设立或流转 ， 租赁期限也不得超过20年 。
【租赁or用益物权类合同？这些特殊情形下，律师如何给建议？】在实务中 ， 上述第2、3种模式实际上会因为合同类型、表述不清而发生混乱 ， 从承租方（受让方）的角度 ， 最好准确定性为“土地经营权流转合同”并进行登记 ， 从而能使期限超过20年 ， 且土地经营权相比一般承租人的权利更有保障 。
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