克而瑞|北京商办成交和租赁需求处回暖趋势，基础设施REITs稳步推进
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文 | 克而瑞资管
北京资管研究团队
三季度以来 ， 北京市经济、房地产开发销售、社会消费等稳步恢复 。 1-10月 ， 北京商业和办公新房成交面积同比增长、商业成交均价同比下跌、办公成交均价同比上涨；通州商办成交占比超30% ， 正成为北京商办新房市场交易的重要区域 。 租赁方面 ， 三季度北京写字楼租金仍处下跌趋势 ， 全市空置率持续走高 ， 非核心区域租赁表现较突出 。 整体而言 ， 北京商办成交和租赁需求市场处回暖趋势 ， 但商办物业租金仍整体承压 。
另一方面 ， 北京召开基础设施REITs产业发展大会 ， 积极推进试点 ， 相关优质投资物业获得资本青睐；10月北京市大宗交易市场依然较活跃 ， 成交金额超30亿元 。 开发商及相关企业亦积极合作并寻求业务创新 ， 天猫好房联合易居及全国优秀地产开发商 ， 打造最大规模的房产线上销售；阿里巴巴和高鑫零售双方进一步深化合作 ， 线上线下加速融合 。
今年四季度 ， 在经济、消费和产业回升向好的背景下 ， 北京市商办新房成交和租赁活动或将继续保持活跃 。 受四季度新增入市项目影响 ， 北京写字楼整体空置率预计将继续走高 ， 全市商业和办公租金在四季度仍将承压 。
宏观及商办市场
总体经济稳步恢复
商办市场整体依然承压
1、宏观市场：北京市经济、房地产开发销售、社会消费等稳步恢复 。
三季度 ， 我国国民经济继续稳定恢复 ， 发展动力活力进一步增强 ， 生产需求继续回升 ， 就业物价总体稳定 。 北京市经济、房地产开发销售、社会消费等指标亦稳定恢复 。
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房地产：1-9月开发、新开工、销售均同比增长 。 1-9月 ， 北京市房地产开发投资额同比增长6.5% 。 商品房新开工面积2087.2万平方米 ， 同比增长36.8% 。 商品房销售面积606.4万平方米 ， 同比增长3.7% 。
【克而瑞|北京商办成交和租赁需求处回暖趋势，基础设施REITs稳步推进】
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数据来源：北京市统计局 ， 克而瑞资管CAIC
消费：1-9月社会消费总额降幅收窄 ， 网上零售增势良好 。 1-9月 ， 北京市实现社会消费品零售总额9390.1亿元 ， 同比下降13.1% ， 较1-8月收窄1.0个百分点 。 网上零售增势良好 ， 限额以上批发零售业、住宿餐饮业实现网上零售额2933.1亿元 ， 同比增长25.3% 。
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数据来源：北京市统计局 ， 克而瑞资管CAIC
产业：工业生产基本恢复 ， 服务业稳步复苏 。 1-3季度 ， 北京市规模以上工业增加值按可比价格计算 ， 同比下降0.1%；第三产业增加值按可比价格计算 ， 由上半年同比下降3.0%转为同比增长0.1% 。 信息传输、软件和信息技术服务业 ， 金融业分别同比增长12.9%、7.0% ， 二者占北京GDP的比重为35.8% ， 发挥重要支撑作用 。
2、销售市场：1-10月北京商业和办公成交面积同比增长、商业成交均价同比下跌、办公成交均价同比上涨 ， 通州区成交面积占比超30% 。
商业方面：1-10月 ， 北京市商业成交面积累计同比增长28.4% ， 成交均价同比下跌12.2%；通州区成交较活跃 ， 成交面积占比达25.7% ， 通州区域正成为北京商办新房市场交易的重要区域 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
商业新房市场库存：同比增加 。 2020年10月 ， 北京市商业库存面积较去年同期增加14.7万平方米 ， 去化周期下降至27.6个月 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
办公方面：1-10月 ， 北京市办公成交面积累计同比增长13.8% ， 成交均价同比上涨3.0%；通州区成交活跃 ， 成交面积占比达40.4% ， 通州区域正成为北京商办新房市场交易的重要区域 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
办公新房市场库存：同比增加 。 2020年10月 ， 办公库存面积较去年同期增加55.0万平方米 ， 去化周期增加至52.1个月 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
3、租赁市场：三季度写字楼租金仍处下跌趋势 ， 全市空置率持续走高 ， 非核心区域租赁表现较突出 。
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新增供应：三季度 ， 核心区域东二环商务区录得1个项目 ， 为市场带来12万平方米新增供应；截至2020Q3 ， 北京甲级及以上写字楼市场存量高达1241.18万㎡ 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
租赁需求：在三季度得到释放 ， 全市净吸纳量为6.36万㎡ ， 环比增长90% ， 为近一年来最高点 。 随着疫情得到稳定控制 ， 企业复工复产持续 ， 新租、扩租等需求将进一步回升 。
租金及空置：三季度租金依然呈现下行趋势 ， 全市甲级写字楼租金环比下跌2.68个百分点至10.88元/㎡/天 ， 跌幅较上季度减小 ， 但仍创历年最低位；本季度租赁活动较活跃 ， 租赁市场有所回温 ， 全市空置率小幅上涨0.2个百分点 ， 至15.1% 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
核心区和非核心区租金环比分别下跌2.96%和2.07%至每天每平方米12.14元和7.10元；受新增项目入市影响 ， 核心区空置率上涨1.06个百分点至10.08% ， 非核心商务区租赁活动活跃 ， 空置率环比下降1.92个百分点至33.18% 。 丽泽商务区表现尤为突出 ， 空置率环比下降5.54个百分点至59.75% 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
4、土地市场：1-10月北京市商办用地累计推出及成交面积同比均大幅增长 ， 成交楼面均价同比下跌 。
全国推出及成交：1-10月推出面积同比下降 ， 成交面积同比小幅增长 。 2020年1-10月 ， 全国商办用地推出建筑面积5.52万m， 同比下降2.7%；成交建筑面积4.13万m， 同比增长1.8% 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
北京推出及成交：1-10月推出及成交面积同比均大幅增长 。 2020年1-10月 ， 北京市商办用地累计推出建筑面积105.6万m， 同比增长167.9%；累计成交建筑面积75.1万m， 同比增长90.5% 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
全国成交楼面均价：1-10月商办用地成交楼面均价同比上涨3.5% 。 2020年1-10月 ， 全国商办用地成交楼面均价为1448元/平方米 ， 同比上涨3.5%；平均溢价率为8.0% ， 同比上升0.7个百分点 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
北京成交楼面均价：1-10月商办用地成交楼面均价同比下跌39.4% 。 2020年1-10月 ， 北京市商办用地成交楼面均价为10931元/平方米 ， 同比下跌39.4% 。
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数据来源：克而瑞资管CAIC
5、大宗交易市场：10月北京市大宗交易成交额超30亿元
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数据来源：克而瑞资管CAIC
10月成交情况：据克而瑞资管监测 ， 北京10月大宗交易金额超30亿元 ， 京投发展出售完成昆玉嘉园项目部分办公、商业用房及车位给北京市基础设施投资有限公司 ， 总价约33.91亿元 。 其中 ， 商业成交面积1.82万平方米 ， 成交金额9.5亿元 ， 成交均价52557元；办公成交面积4.25万平方米 ， 成交金额24.2亿元 ， 成交均价57005元 。
第三季度成交情况：北京大宗交易总成交额为83.84亿元 ，从物业类别上来看 ， 综合体成交总额占比较大 ， 总成交额73.91亿元 ， 占总交易额88%；外资交易占比出现反弹情况 ， 与二季度相比有明显的升高 。 二季度受疫情影响外资大部分处于观望阶段 ， 积攒的投资需求在三季度得到释放 。
政策动态
北京召开基础设施REITs产业发展大会
“十四五”规划和2035年远景目标：坚持房住不炒、租购并举
克而瑞解读北京召开基础设施REITs产业发展大会：
1）REITs业务开展恰逢其时 ， 北京发展基础设施REITs具备自身优势 。 北京市可充分利用首都的政策优势、总部集聚的产业优势、资金汇集的投资优势、中介服务机构集中的专业优势等 ， 发挥先发优势 ， 率先打造产业联盟 ， 集中力量打造一批基础设施REITs运营管理龙头企业 。
2）今年以来REITs政策密集推进 ， 从无到有 ， 新产品需在试点中逐渐完善 。 今年4月以来 ， 基础设施REITs密集推进 ， 十分高效 。 北京作为资本市场各项重大创新产品的集聚区和先行区 ， 具备先行优势 ， 上交所、深交所、证监会及相关企业亦在全力配合 。 目前 ， 北京已有近10个项目申报REITs试点工作 。 从推进过程来看 ， 目前首要解决的是新产品的“从无到有” ， 再解决产品的升级完善问题 。
3）首批申报试点项目具备现金流稳定、盈利性较好等优势；采用契约型交易结构 ， 推进难度较小 。 8月底以来 ， 首创股份、渤海股份、东湖高新等企业参与了首批试点项目的申报 。 在资产特征方面 ， 试点项目集中在污水处理类市政基础设施项目、自来水供水项目、产业园项目等稳定性较强、收益较稳定的资产项目 。 在交易结构方面 ， 采用“公募基金+资产支持证券”的契约型交易结构 ， 推进难度较小 。 另外 ， 部分项目为嵌套私募基金的交易结构 ， 市场接受度较高 ， 但同时也存在交易结构复杂的问题 ， 也在一定程度上增加了产品的管理难度 。
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克而瑞解读“十四五”规划和2035年远景目标（房地产相关）：
1）”坚持创新驱动发展 ， 全面塑造发展新优势“ 。 坚持创新在我国现代化建设全局中处于核心地位 ， 《建议》中分别从强化国家战略科技力量、提升企业技术创新能力、激发人才创新活力、完善科技创新体制机制四个方面阐述了在科技领域上的重点工作 。 在区域上支持北京、上海、粤港澳大湾区形成国际科技创新中心；在行业上瞄准人工智能、量子信息、集成电路、生命健康、脑科学、生物育种、空天科技、深地深海等前沿领域等 。
2）“加快发展现代产业体系 ， 推动经济体系优化升级” 。 《建议》提出坚持把发展经济着力点放在实体经济上 ， 坚定不移建设制造强国、质量强国、网络强国、数字中国 ， 推进产业基础高级化、产业链现代化 ， 提高经济质量效益和核心竞争力 。 主要从五个方面进行工作部署：提升产业链供应链现代化水平、发展战略性新兴产业、加快发展现代服务业、统筹推进基础设施建设、加快数字化发展 。
3）“房住不炒”仍是“十四五”楼市调控主基调 。 首次把“房住不炒”写入到五年规划中 ， 具有较强的指导意义 。 未来 ， “房住不炒”政策将越来越深入人心 。 事实上 ， 房地产业仍是我国重要支柱性产业 ， 住房消费也一直是拉动我国内需的有力杠杆 ， 尤其在推动构建国内国际双循环新发展格局 ， 全面促进消费 ， 拓展投资空间过程中 ， 支持合理住房需求释放 ， 意义重大 。 在“因城施策”落实下 ， 未来地方调控政策分化预期将进一步加剧 ， 松紧互现或成常态 。 同时 ， 新型城镇化和城市群都市圈建设、推进乡村振兴和区域协调发展将为房地产发展提供强大动能 ， 而房地产企业进行城市群布局则是跟随核心城市发展的一种有效路径 。
企业动态
融资：多个商用物业资产支持计划获交易所审核通过 ， 拟发行超270亿元
企业合作：阿里巴巴和高鑫零售双方进一步深化合作 ， 高鑫零售将并表阿里；阿里巴巴联手全球最大的免税零售商 ， 进军旅游零售业；新鸿基与凯悦合作 ， 上海ITC项目将落地五星级安达仕酒店；中国新城市与奥特莱斯亚洲达成战略合作……
新品/新业务：天猫好房联合易居及全国优秀地产开发商 ， 打造最大规模的房产线上销售；融创将在广西柳州建设螺蛳粉小镇主题乐园；世茂突围2020 ， 打造精准营销护城河……
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项目动态
项目动态：10月全国多个商业项目开业 ， 华东、华中、华北区域项目占比超80% 。
优质新开业项目速递：北京芳圆里ID MALL、唐山吾悦广场 。
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作为国内领先的房地产大数据应用服务商 ， 克而瑞于 2019 年初开启了存量资产市场的深度布局 。 自此 ， 克而瑞资管立足行业前沿、广聚业内专家 ， 为存量时代赋能 ， 一道开启中国真正的资管时代！与此同时 ， 克而瑞资管通过大量扎实、专业的研究成果树立了在资管领域的高度与深度 。
目前 ， 克而瑞资管形成了资管云、投管云、商用楼宇数据库等三大线上产品 ， 以及投资可研、市场监测、上市顾问、专项研究、资产评估、资产优化等六大咨询服务体系 ， 助力资产商提升管理效率、把握市场机遇 ， 赋能中国资管市场 。
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